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Fechamento de agências bancárias abre oportunidades para novos projetos

Terrenos bem localizados oferecem amplas possibilidades para proprietários

September 01, 2021

Com exceção da Caixa Econômica Federal, todos os grandes bancos do país - Itaú, Bradesco, Santander e Banco do Brasil - estão intensificando o processo de fechamento ou redução no tamanho das agências. De acordo com as informações que constam nos balanços das empresas ao final do 2º trimestre, foram fechadas mais de 1,6 mil unidades bancárias nos últimos 12 meses.

Do final de 2019 até junho deste ano, o Bradesco reduziu em aproximadamente 30% seu portfólio físico, encerrando as atividades de 1,3 mil agências. “Parte delas está em nosso portfólio, em torno de cem imóveis entre os que já foram devolvidos e outros que vamos receber no futuro. Estamos falando de 10% do total da nossa carteira”, afirma Daniel Tencer, superintendente executivo da BSP Empreendimentos Imobiliários. 

A cada agência do Bradesco que fecha as portas total ou parcialmente, a BSP tem classificado os ativos como estratégicos - aqueles situados nas melhores localidades - e não estratégicos, geralmente em praças menores. “Estes últimos, provavelmente vamos vender em leilões. Já os estratégicos, vamos avaliar se faz sentido achar outro inquilino ou desenvolver um novo empreendimento”, revela.

Ambos os cenários têm se mostrado viáveis, já que, de um lado, a procura de varejistas têm sido grande, exatamente pelas ótimas localizações das agências e, por outro, há terrenos com a vocação necessária para o desenvolvimento imobiliário, como na Rua Joaquim Floriano, no bairro Itaim Bibi, em São Paulo. 


Empreendimento da BSP situado na Rua Joaquim Floriano, no bairro Itaim Bibi, em São Paulo. Foto: Divulgação/ BSP Empreendimentos Imobiliários

“Vamos fazer um prédio corporativo com pouco menos de 5 mil metros quadrados de área locável para monousuário. As obras começaram em janeiro e já tem havido procura. O desenvolvimento para renda é a nossa vocação”, conta o superintendente da BSP. 

A companhia também já trabalha em um novo projeto de uso misto situado na Avenida Brigadeiro Luís Antônio, no Jardim Paulista, e outros dois empreendimentos em Perdizes, um residencial e outro de varejo. “Na linha do que ainda vai ser desocupado, tem mais uns cinco a dez imóveis com potencial para desenvolvimento imobiliário no médio prazo”, estima Daniel Tencer. 

De olho

As oportunidades têm sido identificadas por grandes fundos do país. O gestor de uma grande casa que aceitou falar em off afirma que tem participado de vários leilões para adquirir imóveis dos bancos. “A gente conseguiu comprar um, onde vamos desenvolver um empreendimento residencial. Na prática, é uma compra de terreno”, revela. 

Em relação ao desempenho dos fundos, a mesma fonte acredita que a precificação dos papéis considera um cenário de devolução em massa das agências e redução expressiva dos aluguéis pagos nas unidades mantidas. “A nossa visão é que vai ter uma devolução muito menor e um ajuste não tão grande, então a gente vê como uma oportunidade [de entrada do investidor]”. 

Para os contratos que não forem renovados, a leitura é que há um mercado interessante para a venda dos ativos. “Temos visto constantemente divulgações de vendas acima do valor patrimonial, e isso gera ganhos adicionais para os cotistas”. Mesmo assim, a gestora tem optado por não aumentar sua participação no segmento, considerando que a quantidade atual “está de bom tamanho”. 

Contratos do BBPO11 são prorrogados

Dona dos dois maiores fundos de agências bancárias do mercado imobiliário brasileiro, a BV Asset acaba de renovar 86% do portfólio do BB Progressivo II (BBPO11), integralmente preenchido com imóveis do Banco do Brasil, por mais cinco anos, com uma distribuição estimada de R$ 0,82 por cota após a negociação, que foi conduzida pela CBRE.

Conforme informado no fato relevante, a companhia antecipou a tendência de fechamento de agências físicas e “renegociou com ótimas condições os contratos de locação do portfólio do BB Progressivo II, aumentando a previsibilidade de rendimento do fundo”. Os contratos venceriam em novembro de 2022 e agora são válidos até novembro de 2027, com redução de 28% no valor do aluguel. 

“Do ponto de vista de investimento, não devemos adquirir novas agências por conta da concentração que já temos hoje, salvo casos pontuais de ativos bem localizados, assim como os que já temos no fundo, em bairros onde os terrenos valorizaram muito, como Leblon (RJ) e Moema (SP)”, afirma Silvia Benvenuti, head de Investimentos Alternativos da BV Asset.

Ainda segundo a executiva, a situação dos contratos do Fundo de Investimento Imobiliário Green Tower (GTWR11) é regular, sem novidades até o momento. 

Cautela

Segundo o sócio-fundador e CEO da Mogno Capital, Daniel Caldeira, o investimento em agências bancárias foi uma ótima estratégia no início da última década, mas a aproximação do fim dos contratos é um fator negativo diante da política de redução dos bancos e da especificidade dos ativos, cuja conversão é vista como delicada e custosa pelo especialista. “Hoje, é preferível investir em outra coisa”, diz. 

“Durante muito tempo, foi uma opção excelente. De 2015 a 2017, a gente tinha muitos fundos de agência no portfólio e isso nos protegeu de um mercado bastante complicado, pois eram fundos que tinham uma renda muito tranquila e segura, e foram muito úteis naquele momento”, explica.

Hoje, entretanto, a situação é mais complicada, vide o que ocorreu quando o Santander optou por devolver boa parte dos imóveis que faziam parte da carteira do fundo SAAG11. Nem mesmo os dividendos mantêm o destaque de outrora, acrescenta Caldeira, comparando-os aos retornos pagos por fundos agrícolas, de recebíveis ou mesmo fundos de fundos. 

“Para quem quer obter renda com uma qualidade de crédito muito boa e acha que os bancos não vão devolver as agências, pode ser uma alternativa interessante, mas tem que fazer essa aposta; se eles devolverem, de fato o investidor pode ter um problema na mão”, ratifica. Atualmente, a Mogno Capital não tem qualquer exposição a agências bancárias na carteira. 

Com uma leitura parecida da situação, o sócio da Oliveira Trust, Raphael Morgado, pondera que mesmo no contexto de fechamento de uma quantidade expressiva de agências, há espaço para diferentes tipos de novas estruturas nos fundos imobiliários, como o foco em desenvolvimento corporativo para renda ou até operações sale and leaseback

No tocante ao desempenho dos FII, Morgado acredita que “fundos de agências que consigam montar um portfólio equilibrado composto por imóveis de boa qualidade, bem localizados e que tenham contratos atípicos de longo prazo ainda representam excelente oportunidade de alocação para os investidores em geral, mesmo em cenário de acentuada digitalização do atendimento bancário”.

O ponto de atenção é que o fundo imobiliário não adquire apenas o fluxo de caixa do contrato de locação atípico usualmente existente, mas o imóvel como um todo. Assim, é preciso observar “as características necessárias para viabilizar uma eventual mudança de destinação de uso, se e quando for necessário, minimizando os impactos para os investidores de uma futura decisão do banco de não renovação do aluguel”.

A Oliveira Trust administra o Banrisul Novas Fronteiras FII (BNFS11), iniciado em 2012, responsável pelo desenvolvimento de 18 agências bancárias alugadas para o Banco Banrisul em contratos atípicos de dez anos. 

Por Henrique Cisman

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