Especialistas debatem novas diretrizes e perspectivas para FIIs em 2021

Encontro virtual foi promovido em parceria pelo Cescon Barrieu e o GRI Club

20 de abril de 2021Mercado Imobiliário

As novas diretrizes e perspectivas do mercado para FIIs em 2021 nortearam o debate que reuniu especialistas do Cescon Barrieu, CVM, HSI e XP Asset Management. Segundo o moderador do encontro, Marcos Prado, sócio da área Imobiliária do Cescon Barrieu, “o GRI Insights trouxe pontos relevantes sobre os desafios atuais e as excelentes perspectivas mercadológicas, regulatórias e tributárias para o projetado crescimento da indústria de Fundos Imobiliários nos próximos anos. Com certeza, os FIIs já se consolidaram como a ‘menina dos olhos’ e o principal veículo de investimento no setor imobiliário”.
 
O evento virtual foi realizado em parceria pelo Cescon Barrieu e o GRI Club, e a proposta dessa primeira edição era justamente promover uma troca produtiva sobre o crescimento deste mercado, as normas regulatórias e tributárias e a visão da CVM e das maiores gestoras em atuação. Para isso, a reunião contou com as participações de Bruno Gomes, superintendente de Supervisão de Securitização da CVM, Nathalie Vidual, gerente de Supervisão de Securitização da CVM, Felipe Gaiad, diretor de Investimentos da HSI, Pedro Carraz, sócio da XP Asset Management, Eduardo Herszkowicz, sócio da área de MC, Fundos e Securitização do Cescon Barrieu, e Renato Batiston, sócio da área Tributária do Cescon Barrieu.
 
Logo na abertura, Marcos Prado destacou que, depois de uma queda no fim de 2020 devido à pandemia, as operações voltaram a sair e, de janeiro a 26 de março deste ano, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) aprovou R$ 4,7 bilhões em operações para distribuição ampla, e há outros R$ 10,2 bilhões em análise. O mediador também mencionou que se tudo que está sob avaliação prosperar, o volume vai representar quase 60% do que foi realizado no ano passado inteiro, que movimentou quase R$ 25 bilhões em 75 lançamentos.
 
Ainda sobre o desempenho geral dos fundos em 2020 e este cenário próspero para 2021, Pedro Carraz, da XP Asset Management, registrou que o mercado de FIIs vem de um crescimento muito forte nos últimos quatro anos. “A gente continua tendo boas perspectivas; inclusive quando compara com mercados mais maduros, mas parecidos com o nosso, ainda tem muito espaço para desenvolver o mercado de fundos imobiliários. Acho que é o momento de olhar para frente, enxergar crescimento, mas é um crescimento que vai exigir um pouco mais de cautela”.
 
Na conversa, o especialista ainda falou sobre as marcas que a pandemia vai deixar no mercado em diferentes níveis, independente do segmento, e sobre a grande competição no mercado que, em 4 anos, passou de pouco menos de 100 mil investidores em fundos imobiliários para mais de 1,2 milhão; e também no número de gestoras, que foi de menos de dez para mais de 30 nesse período.
 
No âmbito regulatório, ao falar sobre a nova norma da CVM para fundos, Eduardo Herszkowicz, do Cescon Barrieu, colocou três pontos que chamam sua atenção: i) redistribuição dos papéis entre administrador e gestor de fundos, já que a norma geral visa rebalancear o protagonismo, reduzindo o papel do administrador e aumentando o papel do gestor; ii) possibilidade da emissão de cotas de diferentes classes; e iii) questão de responsabilidade limitada, lembrando que a lei dos FIIs já diz que o fundo não responde por dívidas e despesas específicas dos empreendimentos do fundo, mas não trata especificamente da possibilidade de patrimônio negativo e da responsabilidade do cotista nessa situação. A nova norma da CVM permite deixar expresso no regulamento que o cotista tem responsabilidade limitada que vai até o valor da sua cota. Para o especialista, vai ser interessante verificar isso na prática no mercado imobiliário.
 
Do ponto de vista dos aspectos tributários, foi a vez de Renato Bastiston, também do Cescon Barrieu, comentar as discussões mais recentes e os desafios fiscais. Resumidamente, segundo o especialista, as autoridades fiscais estão, agora, lançando os olhos para os FIIs. “Esse é um ponto importante: em 2020, a gente percebe um movimento mais importante da RF frente aos fundos. Algumas autuações já se iniciaram e a própria Receita Federal optou por dar publicidade a essa política por jornais e por comunicados para as administradoras de fundos. Querem entender quem são os investidores em FIIs”.
 
O fato é que com o cenário econômico atual, o segmento de FIIs continua crescendo expressivamente a cada ano, com recorde de investidores na B3. O encontro deixou claro que o assunto tem margem para ser estendido e para a conversa continuar em uma próxima oportunidade.


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