“Espaço para crescer” turbina avalanche de lançamentos logísticos

Em meio ao caos instaurado pela pandemia de Covid-19, os galpões logísticos seguem em ascensão, fomentados, principalmente, pelo crescimento do e-commerce. Contudo, a 'explosão' de investimentos nesses ativos pode ocasionar uma sobreoferta em algum momento?

De acordo com dados da SiiLA Brasil, apenas no primeiro trimestre do ano foram entregues quase 215 mil metros quadrados no país, o que equivale a 30 gramados do Maracanã. Vale lembrar que nesse período, assim como nos últimos cinco anos, a absorção líquida foi positiva. Veja o gráfico abaixo.


Elaboração: SiiLA

Parte do novo estoque é de autoria da Prologis. No primeiro trimestre de 2021, foram entregues dois novos galpões que fazem parte do condomínio logístico que a empresa possui em São João de Meriti, RJ. Com R$ 1,5 bilhão em investimentos, a companhia pretende construir outros 12 galpões nos próximos 16 meses, todos nas regiões metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro. 

"O desenvolvimento destes 12 galpões, que totalizam cerca de 500 mil metros quadrados, significa um crescimento de 50% no portfólio operacional. As duas próximas entregas devem ser na Rodovia Castelo Branco e na Rodovia Raposo Tavares", diz Armando Fregoso, country manager da Prologis no Brasil.

Outros players do segmento também estão se movimentando, como a Blue Macaw. No final de 2020, o BLMG11, fundo imobiliário de logística da empresa, fez a aquisição do primeiro ativo do portfólio, localizado na cidade do Rio de Janeiro e ocupado integralmente pela Via Varejo. 

Já neste ano, a empresa adquiriu um galpão logístico em São Bernardo do Campo, SP, tendo como principal inquilino o Mercado Livre. Marcelo Fedak, managing partner da Blue Macaw, revela os próximos passos do fundo imobiliário da companhia.

"Estamos finalizando a aquisição de mais um ativo imobiliário de logística em Jandira, SP. Trata-se de um mercado que gostamos bastante, permanecemos atuantes e temos outras coisas no pipeline", afirma o executivo.

Por sua vez, a Hines realiza neste momento apenas a expansão de uma pequena área no seu centro logístico em Embú das Artes, SP, mas segue atenta a novas oportunidades. "Estamos observando possíveis investimentos e negociando a compra de terrenos", garante o managing director, Steven Mathieson.

Há possibilidade de sobreoferta?

Analisando o crescimento expressivo deste mercado, a SiiLA prevê um avanço da oferta de galpões logísticos ainda maior até o final do ano, na ordem de três milhões de metros quadrados. Mathieson acredita na projeção e entende como improvável a possibilidade de sobreoferta.

"Tinha muito projeto no papel e quando veio a pandemia, com o e-commerce crescendo e a classe se mostrando resiliente, eles foram colocados em prática. Isso refletirá nos números de entrega de 2021 e 2022", aponta o executivo.

"Não estamos preocupados com uma possível sobreoferta. Em condições normais, creio que haverá absorção; caso contrário, o segmento deve postergar algumas entregas. Porém, obviamente que quem construir galpões em lugares errados vai sofrer. É algo que faz parte do mercado", complementa.

Marcelo Fedak segue raciocínio semelhante: "O risco existe, mas acredito em um equilíbrio de oferta e demanda. Estamos em um ponto de partida onde o mercado está muito depreciado, tem pouco estoque e, por isso, o investimento no setor está aumentando". 

O executivo cita ainda que o ciclo de construção de um galpão logístico é curto, de cerca de nove meses, e há muito built to suit, o que protege o mercado de eventuais problemas relacionados à demanda.

Fregoso assegura que a Prologis observa a possibilidade de sobreoferta de galpões logísticos no mundo inteiro, mas também não se preocupa com a atual situação do mercado brasieliro, confiando na qualidade e na localização dos produtos entregues.

"Usamos padrões globais, conseguimos entender as necessidades dos nossos clientes e sentimos que ainda há espaço para crescer. As cidades em que atuamos têm muito mercado de consumo, que torna o nosso produto necessário", cita o executivo.

Expansão do mercado

Atualmente, a Prologis está focada exclusivamente nos mercados de São Paulo e Rio de Janeiro, mas aberta a novas oportunidades que surgirem em outros estados, segundo Fregoso: "Uma vez que há três milhões de metros quadrados para serem entregues neste ano em todo país, significa que o crescimento está ocorrendo em outras regiões também".

Fedak também não descarta investimentos em locais de menor adensamento urbano, mas alerta para algumas especificidades. "Em uma região menos primária, provavelmente buscaremos um inquilino forte e um contrato atípico porque o mercado é menos dinâmico. No passado, tivemos um galpão locado para a Unilever, em Pernambuco, e outro para o Carrefour, em Brasília", diz o executivo da Blue Macaw.

A Hines, por sua vez, divide quase igualmente seu portfólio entre São Paulo, Rio de Janeiro e Manaus. De acordo com Mathieson, a empresa sempre observou oportunidades em mercados fora do eixo Rio-São Paulo e seguirá utilizando a estratégia.

"Após essa avalanche de novos projetos em São Paulo e no Rio de Janeiro, estamos entendendo quais outras cidades do Brasil também são viáveis para este negócio. Temos acompanhado demais capitais, como Belo Horizonte, Recife e Salvador", revela Mathieson.

Preço de locação

Se por um lado os players do segmento não estão preocupados quanto à possibilidade de sobreoferta, por outro chama a atenção o fato de haver estabilidade no preço de locação nos últimos anos, ainda que a demanda seja crescente. O tema foi discutido no GRI Industrial e Logística eSummit 2021.

Por Daniel Caravetti