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El mercado de capitales en Argentina impulsará desarrollo inmobiliario

4 MIN READAugust 20, 2020
Durante años, el sector inmobiliario argentino se ha mantenido alejado del mercado de capitales, pero la Comisión Nacional de Valores (CNV) ha decidido darle un giro a esta realidad. La nueva regulación sobre Fondos Comunes de Inversión Cerrados Inmobiliarios (FCIs) y Fideicomisos Financieros Inmobiliarios (FFIs) busca impulsar el desarrollo inmobiliario en el país. 
 
Durante la última reunión de GRI Club Argentina, la CNV compartió los avances trabajados en el régimen especial sobre instrumentos de inversión colectiva, alternativa viable para el fomento inmobiliario. Estas iniciativas son parte de una serie de medidas en las que trabaja el Gobierno Nacional para afrontar las consecuencias de la crisis económica local y los efectos de la pandemia. 
 
A través de estos vehículos, la CNV busca no solo ampliar la oferta de productos para inversores institucionales e individuales, sino también profesionalizar la actividad de los desarrollistas y acercarlos al sector de la construcción.

Los Fondos Comunes de Inversión Cerrados Inmobiliarios (FCICs)

Con esta nueva regulación, el dominio sobre los FCICs se volvería más flexible e vincularía al desarrollo, sin que se limite al financiamiento de empresas constructoras. Tampoco será necesario identificar cuál será el proyecto financiado. Esta definición puede informarse en la marcha del proceso. De igual manera, se han ampliado los objetivos de inversión de estos fondos, pudiendo enfocarse tanto en el desarrollo como en la renta inmobiliaria. 
 
Las características principales de los FCICs que se están evaluando son:
  • La emisión de contraparte de condominios, que tienen naturaleza de equity y también de rentas. 
  • Armado de contrapartes preferidas 
  • Flexibilización del mecanismo alternativo ante la presidencia de Asambleas , no exigiendo unanimidad sino la mayoría de cuotapartistas
  • Simplificación del procedimiento de autorización para emisión en tramos
  • Posibilidad de prever la suscripción de cuotas partes en especies

Fideicomisos Financieros Inmobiliarios (FFIs)

Las características principales de los FFIs son:
  • Emisiones de valores fiduciarios (VDFs-CPs) con derecho a adquirir unidades funcionales. 
  • Regímenes informativos especiales por objeto desarrollo, inversión o financiación; y con un régimen informativo propio en caso que no exista terreno previo en la OP
  • Posibilidad de Reapertura del período de colocación por 5 anos y/o hasta alcanzar el monto emitido y la ampliación del monto de emisión autorizado y/o emisión de VFs adicionales
  • Posibilidad de colocaciones con integración diferida
  • Posibilidad del Fiduciario de actuar como desarrollador y/o administrado inmobiliario; y de prescindir de Agente de Control y Revisión en casos de actuación de un auditor técnico

La perspectiva del jugador inmobiliario

Desde el punto de vista de los desarrolladores inmobiliarios, aún hay varias áreas de oportunidad para optimizar estos instrumentos en Argentina. En los últimos meses, el sector privado se ha sentado con la CNV para trabajar estos ajustes regulatorios y darle mayor solidez a estos dos productos. Los miembros coincidieron en que la CNV viene haciendo un buen trabajo para unir a la industria con un enfoque no solo en lo normativo, sino también en los negocios. Sin embargo, y para que estos vehículos puedan despegar, será necesaria la consolidación de un contexto económico, comenzando con una moneda que genere confianza. 
 
Una de las preocupaciones que surgieron durante la reunión es el tiempo de aprobación de estos instrumentos. Uno de los asistentes compartió que lleva más de un año en el proceso, aunque no ha sido solo por causa del ente regulador, ellos han hecho varios cambios en cuanto al tipo de cambio.Una alternativa que puede ser favorable es ofrecerles a los inversionistas opciones en pesos para invertir en ladrillos que tienen contratos de renta firmados en dólares. Otra estrategia aplicada por un miembro para mitigar los riesgos de cambio fue ajustar pesos a UVA, usándolo como una cuasimoneda. Usar UVA en transacciones podría tener gran potencial en el mercado de capitales argentino. 
 
El sector logístico presenta oportunidades interesantes para usar estos instrumentos inmobiliarios dado que es muy difícil dividir activos de logística o industria ligera. Esta dificultad hace que sea importante tener acceso al mercado de capitales porque es la forma en la que se puede dar liquidez a los inversores y es una fuente de financiación fundamental. De igual manera, la oportunidad para desarrollar activos logísticos en el interior del país es enorme, ya que el argentino normalmente invierte en activos inmobiliarios como parte de su patrimonio. Si se pudieran generar instrumentos para crear puentes entre ahorristas y PYMES logísticas dentro de las ciudades del interior, el potencial sería muy grande. 
 
Durante la plática, opinaron que la falta de una visión a largo plazo que permita a los inversionistas confiar en estos instrumentos de inversión no genera la certidumbre necesaria para posibilitar una inversión más masiva. La falta de dinero institucional es un reto grande para el sector. El mercado debe generar liquidez para que se puedan crear mercados secundarios. Los fondos podrían ayudar a generar mercados secundarios y lograr dividir el miedo que tienen los inversionistas. Varias miembros también opinaron que la educación financiera y divulgación de información es muy importante para que la ciudadanía se sienta cómoda invirtiendo a través de estos vehículos. Como no se trata de ladrillos palpables, se ven riesgos de que su inversión podría caer dramáticamente en una bolsa. 
 
El sector inmobiliario argentino tiene gran potencial y por muchos años los inversionistas y desarrolladores locales han estado invirtiendo su propio capital en proyectos inmobiliarios. Al mejorar estos instrumentos financieros, la industria tendrá acceso a más fondos para fomentar la actividad, fundamental por su capacidad multiplicadora para apoyar la economía argentina.
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