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El impacto del coronavirus en la vivienda sudamericana

6 MIN READJuly 16, 2020
 Los países sudamericanos vienen combatiendo los altos déficits de vivienda, las falta de acceso a hipotecas y a la financiación hace muchos años. Por más que varios han progresado a través de estrategias y programas de vivienda social, nadie esperaba una pandemia que impactara al sector de esta forma.

Durante meses de inactividad y con proyectos detenidos, los usuarios de vivienda comenzaron a repensar sus necesidades e ideales en cuanto a estilo de vida; los promotores ahora se cuestionan cuáles serán las nuevas tendencias. Los miembros de GRI Club se reunieron para discutir cómo el sector residencial fue impactado en todos los mercados de América del Sur y cómo los gobiernos locales respondieron y acompañaron la reanudación de las actividades.

¿Vivienda en Renta o Venta?

Uno de los grandes desafíos de la vivienda en países sudamericanos es el sector informal. De acuerdo con estadísticas del FMI, más del 60 por ciento de los trabajadores activos en latinoamérica forman parte de este grupo. Esto crea barreras enormes para acceder a créditos hipotecarios, por lo tanto, muchos se inclinan a vivienda en alquiler. Los miembros de GRI Club coincidieron en que en Sudamérica habrá tendencias interesantes en el sector, estimando que el multifamily for rent y vivienda social serán los segmentos de mayor demanda. Justificaron que la vivienda en renta es un segmento que presenta muchas oportunidades en países como Perú, donde el mercado de vivienda en alquiler aún es muy pequeño pero el déficit de vivienda es grande. Suele comentarse que la gran demanda está concentrada en Lima, donde casi la totalidad de la oferta es para la venta y hay escasos productos de renta. De todas formas, los líderes opinaron que en el corto-mediano plazo, aún no liderará la renta. Hay un gran vacío de crédito inmobiliario que necesita ser cubierto, en especial por los bancos quienes tienen liquidez y tasas relativamente bajas.

En los países de la región, se viene observando una tendencia cada vez mayor de personas buscando residencia temporal, lo mismo ocurre en otras geografías del mundo. Sin embargo, los miembros opinan que tomará cierto tiempo crear este mercado. Lo que sí es posible cubrir es la renta a mediano-largo plazo, ésta se incrementa debido a la falta de capacidad de adquirir residencia propia.

En Chile por ejemplo, la vivienda en renta está avanzando con cierta rapidez, aumentando cada vez más los lanzamientos de proyectos nuevos. Se ha convertido en un negocio atractivo para los inversionistas, por falta de acceso al financiamiento gran parte de la población se ve obligada a arrendar. El año pasado, había una tasa de interés baja y atractiva pero sumando el estallido social más la pandemia, habrá varios cambios en el sector de vivienda chileno. Adicionando el aumento del desempleo, la venta de vivienda en los segmentos medio-alto se contraerá ya que los compradores buscarán productos más baratos. Esto se puede atribuir a la falta de acceso a financiamiento. 

El impacto del COVID-19 en el financiamiento para la vivienda

En medio de tantos cambios, los miembros de GRI conversaron sobre cómo el sector financiero viene apoyando a la industria. Según los ejecutivos, los bancos están más preocupados por reestructurar los contratos existentes. En la mayoría de los mercados, los gobiernos impusieron medidas para flexibilizar los pagos. Los miembros creen que puede haber un flight to quality hacia desarrolladores con mayor experiencia. 

En Perú, el modelo de financiamiento de vivienda es diferente a otros países ya que los proyectos son financiados por los mismo clientes y poco dependen de los créditos bancarios. Es de los pocos países donde el constructor no tiene que tomar dinero prestado de un banco para desarrollar un proyecto residencial. Durante la pandemia, la etapa de preventa ha sido buena. A pesar de que las notarías están cerradas, las ventas no han caído fuertemente. En cambio, los proyectos que se encuentran en fase previa a la preventa y buscan cambiar algunas condiciones como reestructurar debt/equity, sí vienen teniendo mayores dificultades en hacerlo. 

En Chile, la historia es diferente. Si bien el financiamiento por parte de los bancos siempre tuvo una estructura sólida en el desarrollo del sector residencial, hoy está siendo muy estricto. Cuando se trata de préstamos nuevos, las instituciones están calificando no sólo los proyectos sino también a las empresas, restringiendo las oportunidades de crédito. Sin embargo, los bancos se han comportado generosos, manteniendo las tasas bajas y postergando créditos hipotecarios a 3-6 cuotas hacia el final del periodo.

En términos de financiamiento, Argentina tiene otra historia que contar. Los miembros comentaron que no hay crédito hipotecario, ni acceso al financiamiento o subsidios de viviendas. Sin embargo, aún sin estas herramientas, el sector ha logrado seguir produciendo y desarrollando proyectos residenciales, el déficit habitacional continúa siendo alto. Si bien tomó algunas semanas o incluso meses para que los compradores se acostumbren, las empresas han logrado digitalizar 100% sus procesos de compra y venta de unidades. Desde la visita a un lote de tierra, planos, pago y hasta la firma de contratos ya se logra hacer 100 por ciento digital. En cuanto a la digitalización de los procesos, el 39 por ciento de los miembros creen que sí es posible el 100 por ciento de venta de manera digital (y que ya los están haciendo), mientras que el 37 por ciento opinó que sí se puede, pero hace falta profundizar.

¿Qué acciones están tomando los gobiernos sudamericanos para apoyar al sector inmobiliario? 

Argentina - Si bien el gobierno argentino ha implementado algunas opciones de financiamiento para empresas que, por la pandemia, no lograron trabajar y continúa dando apoyo social a los grupos más vulnerables, aún no ha dado una señal de apoyo real al sector inmobiliario. Sin embargo, se vienen generando mesas de diálogo entre las cámaras y asociaciones, pero apenas se empieza conversar sobre medidas futuras. Entendiendo el impacto que tiene el la industria de la construcción en el desarrollo económico y generación de empleo, los líderes del sector esperan que en el corto-mediano plazo, se establezcan de manera concreta más acciones para apoyar a la actividad.

Colombia - El gobierno respondió rápidamente y el país entró en cuarentena el 24 de marzo. Desde ese momento, la preocupación más grande era saber cuál sería el proceso de reactivación de obras. Dado que un gran porcentaje de la población depende de las actividades del sector de construcción, el gobierno y el gremio a través de CAMACOL han actuado rápidamente para analizar la situación y generar protocolos de seguridad para retomar actividades. El transporte público fue uno de los desafíos más grandes ya que de los 17.000 obreros, el 48 por ciento usa el transporte público, donde es fácil que se propague el virus. El gobierno federal ha puesto en marcha una serie de paquetes económicos y subsidios para la vivienda social. Los asistentes coincidieron en que la reactivación de las actividades de construcción y los estímulos para la compra de vivienda vienen siendo clave para la recuperación del país. 

Perú - Perú fue de los países latinoamericanos que tomó las medidas más estrictas para controlar la propagación del COVID-19, sin embargo gran cantidad de la población no logró cumplir el distanciamiento por falta de vivienda digna.

En el país, los gremios vienen trabajando de la mano con el gobierno para la reactivación de actividades a través de fases. Los asistentes compartieron que el Fondo de MiVivienda cambió el inicial mínimo a 7.75% de 10% y que también hubo incrementos del subsidio. De igual manera, los créditos hipotecarios se mantienen a 20 años, se está analizando si se pasan a 30. Aún hay mucho trabajo por hacer en término de cuotas hipotecarias, recordando que el modelo apenas tiene 15 años en el mercado local. Con la gran proporción de informalidad, la penetración hipotecaria continúa siendo muy baja.

A pesar del problema social, el atraso en la infraestructura de salud y la informalidad, el mercado residencial se ha fortalecido en casi todos sus segmentos: la vivienda de segmento medio ha logrado importancia por la urgente necesidad de tener un hogar para atravesar la cuarentena y los segmentos medio-altos, pues se busca espacios más grandes y mayores amenidades para compartir. Si bien se observan señales positivas, no se tiene certeza sobre cuánto durará esta demanda ya que la economía ha sido golpeada fuertemente. 

Chile - Chile partió con la primera cuarentena en marzo, cuando las obras de construcción se paralizaron. Después, algunas comunidades se reactivaron y las obras se retomaron. A mitad de mayo, nuevamente se definió el aislamiento y ya van dos meses sin proyectos avanzando. Si bien el tema social sigue siendo relevante y el ánimo está bajo, el gobierno ha tomado algunas medidas, como los seguros de desempleo. Por otro lado, el gobierno busca seguir incentivando la vivienda con un subsidio para la oferta llamado DS19 y lanzando algunos subsidios al arriendo para quienes no han podido trabajar o han perdido sus empleos. Hoy en día, se trabaja en un protocolo para reactivar las obras, aunque el problema está en la determinación de ciertas medidas, como la trazabilidad de los obreros o que se les apoye en el transporte de sus casas al sitio de trabajo, exigencias muy difíciles de cumplir.

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Este es un resumen de la última reunión de GRI Club:
La evolución de la vivienda: estrategias post-covid en Sudamérica el pasado 14 de julio. Algunos de los participantes de la discusión: Alex Krell (Paladin), Juan Carlos Moreno (Amarilo), Martin Figueroa (Ameris), Pablo Seminario (Caral) y Lucas Salim (Grupo Proaco).
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