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El impacto de COVID-19 en la refinanciación de activos inmobiliarios mexicanos

5 MIN READSeptember 03, 2020
GUEST GRI WRITERS:

RODRIGO AVENDAÑO
Socio
Cuatrecasas
JOSE HIGINIO NUÑEZ HEATHER
Socio
Cuatrecasas
ALBERTO DE VILLA
Associado
Cuatrecasas
COVID-19 está provocando que la industria reescriba las reglas del juego cuando se trata de financiar y refinanciar proyectos inmobiliarios en México. La cuarentena y la suspensión de actividades han dejado a los activos inmobiliarios sin aliento ya que este hecho sin precedentes ha generado una falta de liquidez a corto y mediano plazo. Esta situación se ha visto agravada por la incertidumbre generalizada, las tasas récord de desempleo y la recesión económica que se espera en México del 10.5% en 2020, según el FMI. 
 
Esta incertidumbre ha generado que las empresas busquen soluciones para cubrir los problemas de liquidez a corto plazo, en espera a lo que pueda ocurrir a mediano y largo plazo. En este sentido, las empresas han intentado conseguir ingresos vía aportaciones de capital por parte de sus accionistas o terceros inversionistas o refinanciar la deuda ya contratada. La principal inquietud de las empresas ha sido encontrar la forma de solucionar estos problemas a corto plazo sin poner en riesgo su desarrollo y estabilidad financiera al mediano y largo plazo, ya que aún se desconoce el alcance real de la crisis que estamos viviendo y las repercusiones que ésta puede tener en el plano comercial. 
 
En el sector inmobiliario, lo anterior ha cobrado especial relevancia derivado de las afectaciones al sector turístico, centros comerciales, espacios de oficinas y vivienda en general. En la industria de la hospitalidad, alrededor de 80% de los hoteles cerraron de manera temporal. No obstante, recientemente se ha iniciado la reapertura de algunos de los hoteles. Dicha reapertura se encuentra operando bajo protocolos de salubridad incluyendo topes a su capacidad (30%). De igual forma, en retail fueron cerrados alrededor del 65% de los comercios, incluyendo centros comerciales, restaurantes, tiendas departamentales y centros de entretenimiento, con una pérdida estimada de MX$24,537 millones. La industria de la construcción se ha visto afectada de igual forma, impactando en la base de precios en la vivienda, y en mayores plazos para el pago de enganches.
 
La forma de viajar, trabajar y vivir está cambiando a pasos agigantados, por lo que los financiadores, sean fondos de capital o la banca tradicional, ha tenido que adaptar los términos y condiciones de los financiamientos que proporcionan. En este contexto, es muy probable que se generen otro tipo de problemáticas dado que la crisis ha afectado los flujos de capital de las empresas de manera nunca antes vista, superando por mucho los peores escenarios que se pudieran haber proyectado al momento de iniciar con el desarrollo de un proyecto y el financiamiento de los mismos. Hasta ahora, las empresas han solucionado estos problemas en el corto plazo a través del refinanciamiento de sus pasivos. En nuestra experiencia, la mayoría de dichos refinanciamientos incluyen dispensas y carencias en el pago de principal, e inclusive, intereses, por un tiempo determinado, teniendo como resultado un incremento del pago final (o balloon) y/o una extensión en el plazo del crédito. Asimismo, el cumplimiento de razones financieras también se está viendo dispensado por un cierto plazo, esperando que los mismos puedan ser cumplidos en el primer trimestre del 2021. Sin embargo, muchos financiadores están considerando alterar estas dispensas puesto que las proyecciones comienzan a arrojar resultados a la baja y muy similares a los actuales en los diferentes sectores de la industria inmobiliaria, por lo que los flujos no serán los esperados para cubrir sus obligaciones financieras a corto plazo. 
 
En caso de que las compañías que tengan deuda contratada decidan acudir a nuevos acreedores para atender sus necesidades operativas y hacerse de capital a corto plazo, resulta fundamental determinar si los financiamientos actuales le permiten o no la contratación de deuda adicional y bajo qué condiciones. Derivado de la situación económica provocada por la emergencia sanitaria, la tendencia de los acreedores es no otorgar dispensas para la contratación de deuda adicional, lo anterior como resultado que dicha deuda adicional incrementa el riesgo de un posible concurso mercantil de las acreditadas. 
 
Lo anterior, inclusive si dichos acreedores existentes cuentan con un paquete de garantías aislado para su crédito, lo que está generando negociaciones intensas y análisis contractuales minuciosos a fin de que las partes bajo los financiamientos existentes no asuman riesgos adicionales que pongan en peligro sus créditos. Sin embargo, por otro lado, los acreedores existentes buscan otorgarle liquidez a las empresas que, indirectamente, beneficiarán los créditos existentes, y la reactivación de la actividad económica de las acreditadas, por lo que los análisis de riesgo son aún más sensibles de lo que eran antes de la crisis.
 
Es por eso que el análisis de riesgo respecto de los posibles activos (incluyendo los inmuebles o flujos provenientes de derechos de cobro) que pudieran formar parte del nuevo paquete de garantías de los nuevos financiadores ha cobrado especial relevancia debido a la situación que están sufriendo los mismos clientes, proveedores e inversionistas de las acreditadas. Lo anterior, adicional a que la mayoría, si no es que todos, los activos de las compañías estarán gravados en favor de los acreedores senior de la compañía, en muchos casos, con aforos de garantía en exceso. Sin embargo, posibles liberaciones parciales de garantía están resultando difíciles de negociar dado que los acreedores senior son muy renuentes a incrementar un posible riesgo de concurso mercantil.
 
Por ello, la tendencia comienza a ser la contratación de deuda mezzanine, en algunas ocasiones, convertible a capital o equity, con condiciones agresivas a favor de los financiadores. Riesgos contractuales que antes no se asumían por las acreditadas, comienzan a ser más frecuentes dado que los financiadores también tienen más riesgo comercial. Esas flexibilidades resultan puntos críticos para poder solucionar los problemas que se acercan en el mediano y largo plazo. Por ello, es muy importante obtener un equilibrio de los riesgos legales asumidos por ambas partes ya que el objetivo es que no se cause un perjuicio contractual que suponga una pérdida sustancial patrimonial para los financiadores y las acreditadas.
 
Cada escenario será diferente por lo que, desde una perspectiva legal, las decisiones que se tomen en torno a la estructura de garantías y/o la fuente de pago de los financiamientos mezzanine irá de la mano con el apetito de riesgo que cada financiador tenga en virtud de que nos enfrentamos a un entorno sin precedentes y que ha resultado muy impredecible; por lo que, los abogados tendrán que ser muy creativos para efectos de presentar soluciones y estructuras elegantes, eficientes y prácticas a problemas que se encuentran fuera de las manos de las partes involucradas. 
 
En lo que respecta a nuevos proyectos, estamos ante una problemática generalizada ya que, los bancos, inversionistas y empresas dedicadas al sector están concentradas en atender y solucionar los problemas originados por la crisis sanitaria respecto de proyectos existentes. Aún con la reapertura de hoteles y centros comerciales, así como con la reanudación de la industria de la construcción, se desconoce si pudiera generarse una nueva suspensión de actividades que afecte el flujo y liquidez. Adicionalmente, se desconoce cuál será la “nueva normalidad” en lo que respecta al sector de oficinas y viviendas.
 
Por lo anterior, y considerando los protocolos sanitarios bajo los cuales se han reanudado operaciones en la industria de la hospitalidad y retail, se desconoce si estos sectores establecidos podrán volver a generar los ingresos que en su momento estaban proyectados lo que pudiera derivar en un escenario de distress. Los análisis de riesgo de las diversas instituciones están sufriendo cambios constantes a razón de reasignar probabilidades de materialización a escenarios que antes eran considerados como poco probables.
 
Estamos ante una situación única que va a generar un cambio en la manera en la que se comportan diversos sectores, y en la manera en la que el mercado analiza a las distintas industrias. Aunado a lo anterior, y derivado de la naturaleza de la crisis, estamos previendo el comienzo de otros problemas de naturaleza legal y logística. Por ejemplo, en la tramitación de litigios, obtención y tramitación de licencias, autorizaciones y permisos, así como en trámites registrales, todos ellos, muy importantes para el sector inmobiliario, debido a la suspensión de actividades, existe hoy día una carga significativa y por ende un retraso considerable en la expedición de permisos y licencias para el desarrollo y operación de inmuebles dedicados a la industria de la hospitalidad, oficinas y viviendas. Por ello es necesario el apoyo de las autoridades que permitan el aceleramiento del sector regulatorio y permita al sector comercial e inmobiliario la reactivación total de la industria.
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