Destaque em 2020, galpões logísticos devem manter crescimento

Mesmo em um ano atípico, conturbado e de muitas incertezas, segmento apresentou ótimo desempenho

2 de fevereiro de 2021Mercado Imobiliário

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Apesar de a pandemia de covid-19 ter desestabilizado muitos setores econômicos, alguns conseguiram se manter e até mesmo se destacar durante o ano de 2020. Um deles foi o de galpões logísticos, que apresentaram desempenho muito superior em relação a outros empreendimentos imobiliários.

Cíntia Guimarães, vice-presidente sênior da Cadillac Fairview, afirma que 2020 foi o melhor ano da Golgi Condomínios Logísticos, criada em associação com a Autonomy em 2013. “A pandemia, de fato, acelerou a penetração e o desenvolvimento do comércio eletrônico e isso beneficiou muito os galpões logísticos. O setor está passando por um momento muito bom e penso que isso não vai mudar”, afirma.

Hailton Liberatore, sócio-diretor da Libercon Engenharia, revela que, por mais que no início da pandemia o cenário estivesse incerto, houve depois uma valorização do setor. “Com a pandemia, o mercado inicialmente deu uma congelada, mas logo percebeu que havia oportunidades. Assistimos a uma valorização muito rápida da logística e do e-commerce; quem não tinha isso, teve que estruturar”, complementa.

A Prologis também apresentou resultado positivo no ano passado, como afirma o country manager da companhia, Armando Fregoso, tendo em vista que o portfólio operacional de 1 milhão de metros quadrados foi totalmente alugado. “Assinamos 15 novos contratos de aluguel, totalizando 330 mil metros quadrados, e iniciamos o investimento de mais de R$ 1 bilhão com a construção de oito galpões logísticos. Estamos confiantes de que os números de ocupação para 2021 sejam muito próximos aos números de 2020”.

Liberatore assinala que em áreas premium, como Cajamar, Guarulhos e Embu, a demanda permanecerá forte e evidencia a importância da localização para se obter um resultado positivo. “No mercado imobiliário, a localização é fundamental. Para criar um produto resiliente a crises e instabilidades de demanda, é necessário um projeto bem pensado, de qualidade e bem localizado. Este é o melhor antídoto”, revela o executivo.

Tendo em vista que as expectativas para 2021 e 2022 são positivas na visão dos executivos, a Prologis lançará ao longo do ano seis novos galpões, totalizando mais de 280 mil metros quadrados, dos quais 80% já estão pré-locados.

Já a Golgi iniciará em breve o desenvolvimento da segunda fase de um projeto em Jundiaí e de um imóvel comprado na região de Cajamar. “Nós temos várias aquisições de terrenos em desenvolvimento no pipeline, então esperamos ter um ano de 2021 muito ativo na parte de crescimento, desenvolvimento e aquisições”, revela Cíntia Guimarães.

E-commerce turbina expansão e eleva expectativas para os galpões

Conforme explica Armando Fregoso, o e-commerce foi acelerado pela pandemia e espera-se que cresça em números absolutos em função de uma maior penetração do mercado online no Brasil. “Em 2020, a atuação do comércio online cresceu cerca de 270 bps (pontos-base) e as vendas totais cresceram cerca de 48% se comparadas ao ano anterior, o que deve impulsionar as oportunidades em nosso segmento.”

Já Hailton Liberatore evidencia que o ponto principal dessa modalidade de comércio é a experiência do consumidor, envolvendo não apenas a qualidade do produto e o preço, mas também a rapidez na entrega. “Houve uma mudança comportamental nos últimos anos, acelerada pela covid-19. O cliente quer uma boa experiência de compra e não pode esperar muitos dias para receber o produto, pois às vezes é de uso imediato”, acrescenta.

O sócio da Libercon Engenharia também destaca que as empresas que já estavam estabelecidas no mercado de e-commerce cresceram e muitas outras surgiram; para ele, mesmo que a crise se estabilize com a vacina, o e-commerce não perderá o terreno que conquistou.

Cíntia Guimarães, que compartilha semelhante ideia, realça que o comércio eletrônico é um caminho sem volta. "Ele possui muitas conveniências e facilidades; é uma tendência que não retrocede”, afirma.

Por mais que os shopping centers continuem a existir, a executiva explica que a tendência é que eles se tornem cada vez mais pontos de experiências e centros de entretenimento, isto é, o comércio eletrônico terá maior destaque para as compras e os shopping centers, para o lazer.

Demanda aquecida deve elevar preços

Armando Fregoso, country manager da Prologis no Brasil, afirma que a baixa vacância em São Paulo, juntamente com o aumento dos custos da construção, pressionam o valor do aluguel. A seu ver, os clientes que negociaram galpões no ano passado devem estar satisfeitos, tendo em vista a tendência de alta nos preços.

O executivo afirma que as condições para o setor estão melhores em relação ao mercado de capitais e às mudanças estruturais que estão ocorrendo. “A realocação de carteiras de renda fixa resultou na entrada de capital no mercado de FII (fundos imobiliários) em ritmo acelerado; além disso, os mercados de capitais locais reconhecem a resiliência dos imóveis logísticos como uma importante classe de ativos. Ambos fatores resultam em um cenário favorável para o setor em termos de liquidez, com investidores em busca de uma quantidade finita de opções”.

Para Cíntia Guimarães, apesar da expressiva redução da vacância, o mercado tende a continuar crescendo devido à recuperação dos aluguéis. “Penso que a vacância diminua e os preços aumentem. No longo prazo, dependerá da relação de oferta e demanda”, complementa.

A executiva também afirma que o mercado de galpões é muito flexível e favorável aos investidores por apresentar rápido desenvolvimento, necessitando-se somente do terreno e das aprovações para iniciar a construção - o empreendimento fica disponível para locação em um período de até nove meses.

Segundo a VP da Cadillac Fairview, o mercado se encontra em um grau de maturidade no qual muitos players são profissionais e entendem a dinâmica. “O setor aprendeu durante a crise a dosar o desenvolvimento e identificar o melhor momento para entrar com a construção e, assim, regular a oferta do produto no mercado”, destaca a executiva.

Tendências para 2021

Uma grande tendência, de acordo com Guimarães, será a integração dos shopping centers à cadeia logística. Ela cita como exemplo a plataforma de comércio eletrônico Delivery Center, responsável por integrar o consumidor final aos shoppings. “O usuário entra no aplicativo, escolhe o shopping center e depois disso aparecem os catálogos das lojas. Dependendo da localização, algumas entregas são feitas no mesmo dia”.

“Não é uma parte significativa da receita dos shoppings que vem através disso, mas é um projeto que está crescendo bastante, inclusive muitos varejistas já estão começando a fazer entregas dos pontos de venda e penso que isso tende a crescer cada vez mais”, acrescenta.

Por falar em tendência, o sócio da Libercon, Hailton Liberatore, destaca a percepção de que nos últimos anos houve uma grande busca por automação dentro dos galpões, que necessitam, portanto, do mínimo de estrutura para a implementação de novas tecnologias. “O empreendedor que não percebe isso está fadado a ser escolhido por inquilinos de um padrão não tão elevado.”

Maior locadora de condomínios logísticos triple A nos submercados SP 60 e RJ 30, a Prologis é a única que oferece galpões construídos no processo tilt-up e projetados com pelo menos 55 metros de pátios de manobra para caminhões, segundo o country manager Armando Fregoso. “A estratégia tem levado a um desempenho superior e contínuo do mercado no Brasil e oferecido um valor duradouro para nossos investidores”, encerra.

Por Júlia Martini e Henrique Cisman