Desafíos para el Sector Residencial en Centroamérica y el Caribe Post-Pandemia

Aunque el sector residencial no es de los sectores de real estate más afectados por la pandemia del coronavirus y la cuarentena, varias medidas tendrán que ser implementadas para que se pueda recuperar rápido. Durante la última GRI eMeeting, líderes del sector residencial de Centroamérica y el Caribe se conectaron para tener una mejor diagnosis de cómo cada país se ha visto impactado en estos últimos meses y que desafíos se avecinan en los próximos.

En abril, CEPAL cambio los pronósticos de crecimiento de PIB para latinoamerica, centroamerica y el caribe. Se estima que centroamérica tenga una recesión económica de 2.3 por ciento, mientras el PIB del Caribe se espera una recesión de 2.5 por ciento para el año 2020. Una historia muy diferente a la que se esperaba en Enero 2020, con un crecimiento de 2.6 por ciento para Centroamérica y 5.6 por ciento para el Caribe. Miembros de GRI Club conversación que los gobiernos de la región no tienen los recursos para dar los estímulos financieros que se necesitaran para salir de esta crisis. El gremio del sector de vivienda tendrá que trabajar en conjunto para desarrollar las condiciones y buscar soluciones para impulsar el crecimiento del sector.

De acuerdo con los participantes del eMeeting, la mayor preocupación en esta etapa de la crisis es el desplome de las ventas y la incertidumbre que hay en el mercado en este momento. La confianza del consumidor también ha sido afectada y muchos están prefiriendo ahorrar dinero dado la incertidumbre y el incremento del desempleo. Miembros opinaron que es importante trabajar con el gobierno y los bancos para mejorar las condiciones de compra e incentivar a diferentes segmentos de la población a que inviertan.

El desempleo será un elemento que tendrá un impacto drástico en la actividad económica de los países en centroamérica y el caribe, y podría ser que esté subestimado. Hay una demanda de vivienda, pero se ha afectado gravemente la capacidad de surtir esa demanda. Esto tendrá un impacto en los productos que tendrán éxito en los meses que se avecinan. Varios miembros opinan que aún no hemos tocado fondo, y que habrá más desafíos en los próximos meses. Aunque el desempleo marcará la demanda y habrá un movimiento fuerte, habrá más competencia y bajarán los precios de inventario.

Cambio en Necesidades del Comprador

Aunque nadie tiene una bola de cristal para saber las repercusiones exactas que tendrá esto en el sector residencial, hay algunas tendencias que se podrían formar en cuanto que es lo que busca un comprador de vivienda en el futuro.

La cuarentena puede que cambie un poco la tendencia de viviendas verticales a vivienda horizontal nuevamente. En Costa Rica, un miembro compartió que compradores podrían orientarse a comprar vivienda en suburbios con jardín y que no tenga contacto con otras personas. Sin embargo, la demanda de vivienda vertical continuará dado que la gente seguirá queriendo estar cerca de hospitales, mercados y escuelas. Pero habrá varios cambios que tendrán que hacerse para que la gente se sienta segura y que se pueda diversificar en tiempos de pandemia. Por ejemplo puertas que se abren en automático, amenities por reservación y prácticas de higiene más estrictas.

En Guatemala se ha visto un crecimiento en proyectos verticales en los últimos años y las ciudades medianas continúan adoptando la tendencia. Es importante que se analice no solo que pasara cuando se acabe la cuarentena, sino que pasará cuando haya una vacuna. Los compradores de vivienda post-vacuna serán más exigentes en cuanto privacidad, espacios de trabajo, acceso a internet veloz y tecnología. La tendencia se ve igual en la República Dominicana donde el consumidor ya tiene mucho mas opciones y más información para tomar decisiones. Los miembros opinan que las reglas del juego cambian, y los desarrolladores e inversionistas tendrán que escuchar más al cliente y ser mas empaticos en sus necesidades.

Permisología en tiempo de Cuarentena

Las obras continúan paradas a través de la región y para algunos países, esto incluye permisología. Algo positivo que se ha visto de la pandemia es que varios países han acelerado su digitalización de procesos de permisos y documentación. En Costa Rica, según miembros, hay varios procesos que se buscan agilizar y acelerar para la construcción de proyectos. Pero en este momento aún no hay nada claro y tampoco hay mucha seguridad jurídica. Permisología en Costa Rica es un tema tedioso y a veces hay que pasar por múltiples instituciones para poder obtener un permiso.

Mientras tanto en Panamá, hay varias oportunidades para acelerar esta digitalización para crear un sistema mucho más ordenado y eficiente. Según miembros, se han digitalizado 300 trámites en los últimos meses, desde pagos de cuotas a trámites de registro público. Aún hay varias áreas de oportunidad, sin embargo, el país va en el camino correcto. En la República Dominicana, se logró tener la ventanilla única el año pasado, y en este tiempo han buscado apoyar la permisología. Uno de los temas es que la gente no sabe utilizar la ventanilla única y los otros procesos que ha logrado digitalizar como el catastro o titularización. Aunque no todos los trámites están unificados completamente, la iniciativa también va por buen camino.

El problema con financiamento

Una preocupación de los miembros de GRI es la falta de créditos accesibles para incentivar la compra de vivienda en estos momentos. En Guatemala, la demanda ha sido realmente golpeada y los clientes están reconsiderando sus opciones de compra, mientras otros están pidiendo más tiempo para sus entregas. Los bancos están apoyando con tasas de interés y reestructuración de crédito a los clientes existentes. Sin embargo, miembros tienen el temor que los bancos cambien sus reglas dado que el riesgo incrementa y el desempleo jugaría un rol bastante importante.

Algo positivo es que en Guatemala hay seguros de desgravamen (FHA) que respaldan en caso de desempleo e incluso han habido incremento en medidas para que la gente tenga mayor apoyo. El segmento de vivienda social representa grandes áreas de oportunidad ya que es de los más grandes y actualmente tiene un déficit bastante ancho. De acuerdo con miembros, no hay programas especiales para ayudar a la población a adquirir vivienda social o para que desarrolladores entren a ese segmento. Sería una buena oportunidad con la ayuda de los bancos.

Miembros en Costa Rica explican que la situación financiera no es negativa aunque los bancos si están siendo más cautelosos que antes. Los profesionales independientes son los que más han sufrido durante esta crisis y necesitan mayor apoyo de la banca. Recientemente, Fitch Ratings bajó la calificación de Costa Rica de B+ a B, lo cual podría generar problemas en el futuro si se reduce a niveles por debajo del grado de inversión. Miembros también comentaron que en general los bancos tienen buenas condiciones, pero hay varias preocupaciones como el desempleo en la clase media que podrían tener un mayor impacto en los próximos meses.

Los bancos en República Dominicana mantienen un buen ritmo y han liberado fondos a corto plazo con menores tasas. Hay una buena perspectiva que sigan financiando a buen ritmo pero sin embargo, el independiente también ha sido el más afectado en el país.

Lo más importante es que se logren términos más flexibles con los bancos para generar confianza y levantar el sector residencial. No solo hacia los compradores, pero para los desarrolladores e inversionistas también. En Costa Rica, los bancos han sido abiertos para negociar pero no tienen interés en este momento, y los consumidores no están comprando. El desarrollador continúa pagando la carga financiera completa y es más importante que nunca, llegar a un acuerdo con el banco. Hay varios argumentos legales para negociar con los bancos y nivelar la cancha.