Demanda por studios e compactos segue alta, mas há pontos de atenção

Devido à maior procura da população por facilidades no dia a dia, cada vez mais os studios e apartamentos compactos têm sido procurados, principalmente em grandes cidades como São Paulo, um dos maiores mercados do produto no país.

Na última quinta-feira (10), o GRI Club realizou um eMeeting, reunindo virtualmente os principais líderes do mercado imobiliário brasileiro. No encontro, os executivos discutiram o panorama deste segmento, perspectivas e soluções para possíveis dificuldades enfrentadas.

Inicialmente, o moderador da conversa, Fábio Araújo, sócio-diretor da Brain Inteligência Estratégica, apresentou dados produzidos juntamente com a CBIC em 151 cidades do país. Segundo o executivo, a participação dos apartamentos de um dormitório ficou acima de 20% em relação ao total de lançamentos no segundo semestre de 2020. 

Em relação às vendas, o executivo destacou que o desempenho permaneceu estável durante o ano passado, apresentando leve queda no início da pandemia - de 13% no 1º trimestre para 10% no período seguinte. Como os lançamentos mantiveram um percentual mais elevado, houve um pequeno aumento no estoque das unidades.

Segundo o levantamento, a maior oferta final de apartamentos de um dormitório está na região Sudeste, onde havia 14.270 unidades no final do 1º trimestre, sendo 700 no Rio de Janeiro - número baixo considerando o tamanho da cidade - e 12.707 em São Paulo. As regiões Sul e Nordeste vêm na sequência, com 4,3 mil e 2,6 mil unidades em estoque, respectivamente.

Em outra pesquisa, realizada pelo Secovi, Araújo explica que em 2015, 22.960 unidades foram colocadas no mercado, sendo 26% studios ou apartamentos de um dormitório. Em 2019 e 2020, o total cresceu muito na cidade de São Paulo, dado que, desde maio do ano passado até abril deste ano, um total de 66 mil unidades foram lançadas na capital paulista, representando um recorde histórico.

Apesar da boa performance dos empreendimentos, alguns participantes do encontro acreditam que o mercado tenha sido impulsionado por fatores relacionados ao Plano Diretor, que a partir de 2014 incentivou a produção dessas unidades nas zonas de eixo em expansão.

Em relação à demanda, para muitos não há motivo de preocupação, dada a dinâmica de São Paulo, e ela deve permanecer constante no curto e médio prazos. Entretanto, existe apreensão no aumento do preço devido à restrição da legislação, aos maiores custos de terreno - dada a oferta cada vez menor - e aos elevados custos de produção, pois materiais como aço, concreto, instalações elétricas e hidráulicas encareceram desde o início da pandemia. 

Os executivos acreditam que, com os maiores preços, muitas famílias optam por não adquirir os imóveis, havendo preferência pela locação. Além disso, devido à mudança geracional, cultural, de mindset e perfil dos compradores, muitos buscam usufruir os recursos financeiros de outras formas ao invés de priorizar a aquisição de um imóvel próprio.

Para alguns participantes, a maior oferta do produto relaciona-se à legislação, mas, para outros, é devido à própria performance da cidade, considerando que muitos jovens e estudantes optam por viver sozinhos e preferem apartamentos menores. Independente do real motivo, é consenso o posicionamento contrário à intervenção do poder público, pois a liberdade no setor é essencial para que se possa lançar produtos que sejam realmente almejados pelo público consumidor.

A reunião virtual também colocou em discussão quais são as características que diferenciam os empreendimentos. A primeira da lista é a boa localização, devido à maior preferência dos consumidores por regiões centralizadas que facilitam a mobilidade, próximas ao comércio e aos locais de trabalho.

A inclusão de mezaninos, design e projeto arquitetônico interessantes e a adoção de áreas comuns no empreendimento, como lavanderia, academia e espaço de coworking, também despontam como diferencial, principalmente pela grande tendência das empresas aderirem ao home office ou, pelo menos, a um modelo híbrido. Assim, ao invés de uma brinquedoteca ou salão de festas, por exemplo, há uma preferência por áreas comuns que busquem praticidade e usabilidade, como uma área de trabalho ou espaço gourmet.

Por ser o segundo maior mercado imobiliário do Brasil, o Nordeste também foi abordado na discussão. Participantes destacam que o produto compacto nessa região surgiu com uma proposta mais simples e com funções básicas, entretanto, tem evoluído e hoje apresenta uma configuração próxima a de um apartamento premium.

Além da grande procura dos investidores por projetos não residenciais e studios, os executivos destacam o interesse crescente por parte dos fundos de renda. Entretanto, o erro, na visão de muitos, é concentrar-se somente na cidade de São Paulo, dado que há demanda em diversas regiões do país, como o próprio Nordeste.

Ao final da conversa, os participantes abordaram a importância da tecnologia na venda e ocupação das unidades. Para eles, contratos digitais e aplicativos, principalmente em tempos de pandemia, auxiliam no processo, sendo recomendado que as empresas sempre invistam em tecnologia e na inovação de seus produtos.

Por mais que alguns participantes acreditem em uma velocidade de venda menor para os próximos meses, a maioria se mantém otimista, pois dificilmente em um terreno bem localizado haverá pouca demanda. Uma possibilidade elencada por alguns é construir um empreendimento que não seja composto 100% por studios, mas por um mix de tipologias, alcançando diferentes públicos.

Para captar o humor e as projeções dos executivos, enquetes foram lançadas e respondidas na tela durante a discussão. 

Dentre os participantes, 18% acreditam que a velocidade de vendas de apartamentos, studios e compactos em 2021, comparado ao ano anterior, esteja acima, 59% acreditam que seja semelhante e 23% que esteja abaixo, portanto, considerando que em 2020 houve uma quantidade de vendas expressiva, o resultado é positivo para 77%.

O que mais preocupa os executivos atualmente nos novos projetos compactos em São Paulo é o custo de obras (42%), seguido pela superoferta (31%) e pelo preço dos terrenos (13%). Ninguém acredita que o Plano Diretor seja o principal fator.

No que tange à decisão de compra, assim como exposto anteriormente, para 94% a localização é um dos atributos que mais influenciam, seguido pelo espaço para home office e/ou coworking (32%), academia (28%) e tecnologia & automação (25%). Apenas 2% considera que a garagem seja um dos principais atributos.

Neste eMeeting, estavam presentes participantes como: Abrão Muszkat (You Inc), Antônio Setin (Setin Incorporadora), Benny Finzi (7 Bridges), Diego Villar (Moura Dubeux), Flávio Jordão (CIX Capital), Rodolfo Senra (Brio Investimentos) e Sérgio Athié (Grupo Athié Wohnrath).

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Por Julia Martini