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Conheça boas práticas de grandes gestoras de FIIs

8 MIN READJanuary 15, 2020
O mercado de fundos de investimento imobiliário (FIIs) vive uma fase de significativa expansão. Dados da B3 mostram que, até novembro de 2019, já havia 485 fundos registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), sendo mais de 200 deles listados na bolsa. Mas como escolher entre tantas opções? 

Saber quem são os grandes gestores e o que os diferencia é um importante passo nesse processo. Por isso, o GRI Hub conversou com executivos de três das casas gestoras mais admiradas pelo mercado:  XP Asset Management, FAR – Fator Administração de Recursos e Rio Bravo, as finalistas da premiação
GRI Awards 2019 na categoria 'Melhor Gestora de FII'. 

Um robusto histórico de operações, adoção de boas práticas de controle de risco e foco em preservação do capital e da qualidade dos ativos são algumas das características centrais que norteiam o trabalho delas. A qualificação técnica e a atenção ao capital humano são também elementos centrais. 

Diferenciais

Na visão de André Masetti, gestor de Fundos Estruturados da XP Asset Management, vencedora do GRI Awards 2019, há uma série de fatores que levam uma gestora a se destacar nesse mercado, mas o capital humano é o principal deles. "Um time de pessoas qualificadas é fundamental. É importante ter pessoas disciplinadas e motivadas, baixo turnover, e os perfis corretos para a execução das atividades inerentes à gestão de recursos", diz. 

"Falando mais especificamente de uma gestora Imobiliária, é fundamental ter conhecimento da economia real, do 'tijolo'. Mesmo para os mandatos focados em crédito imobiliário (CRIs), é importante conhecer bem o business dos ativos reais do setor imobiliário", considera.

"Outro pilar é a qualidade dos ativos geridos em nossos fundos. Priorizamos ativos resilientes e uma equipe diferenciada na originação de ativos para conseguir a melhor rentabilidade possível em cima dos bons ativos a serem alocados", continua Masetti. 

Anita Spichler Scal, partner e diretora de Real Estate da Rio Bravo, também considera a qualificação técnica e análitica bases de um trabalho reconhecido pelo mercado, assim como escolhas assertivas na estruturação de um FII. "Prezamos por trazer bons ativos, bem localizados e com bons locatários em todos os nossos fundos. Entendemos que, na hora de os investidores analisarem os fundos, devem entender inicialmente qual é setor do fundo, se o imóvel tem liquidez tanto na venda quanto na locação, qual é localização, quais são os principais riscos daquele ativo, como são o gestor [profissional à frente do FII específico] e a gestora [empresa], entre outros pontos", complementa.

Já a FAR cita controle de risco, operacional, consistência e preservação de capital como alicerces de sua gestão. A comunicação é outro fator essencial. "Além de o processo de investimento e regras de controle serem importantes, vemos como diferenciais a transparência e a comunicação, ou seja, fazer a informação chegar rapidamente e claramente aos investidores", afirma Fernando Moreira, CIO da companhia. 

"[Também] É importantíssimo ter um boa e sólida governança, com processos e comitês de investimento e gestão, para termos o conforto que estamos gerindo os melhores ativos na adequada relação risco-retorno e, por fim, um RI [Relacionamento com Investidor] muito forte, similar ao das companhias de capital aberto", adiciona Masetti, da XP. 

Com um ambiente bem regulado e fiscalizado, os gestores devem, por exemplo, comunicar todo ato considerado relevante ao mercado. As informações ficam disponíveis nas páginas da web das administradoras e gestoras, de fácil localização, e são fundamentais para quem busca adentrar nesse mercado, ampliar investimentos ou diversificar sua carteira. 

Lições aprendidas

Com um crescimento saudável, o mercado de FIIs evoluiu com força ao longo dos últimos anos e, hoje, demonstra ter aprendido a partir das lições do passado. "No boom de fundos imobiliários entre os anos de 2010 e 2013, vimos muita coisa errada que serviu de aprendizado. No momento atual, já observamos melhorias, como fundos com perfil infinitamente melhor", esclarece André Masetti, da XP. 

Entre outros pontos, ele aponta como diferenciais da nova fase dos FIIs a gestão ativa, a maior qualidade do portfólio, melhores rendimentos para os investidores e liquidez no mercado secundário.

Além de levantar o histórico da gestora e dos fundos geridos por ela, Masetti considera importante entender e pesquisar o currículo dos integrantes da equipe, ou seja, realizar uma pesquisa sobre quem de fato é responsável pelo trabalho realizado. 

Identificando bons investimentos

Quando se trata da escolha de um FII específico, "é importante entender e pesquisar os rendimentos distribuídos e a qualidade dos ativos que compõem seu portfólio", continua Masetti. No caso de 'fundos de tijolo' [que contemplam imóveis físicos], por exemplo, ele considera relevantes características como nome do locatário, localização dos ativos, tipo de contrato (se é típico ou atípico) e prazo dos contratos. Já para 'fundos de papel' [que investem, por exemplo, em Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs], na visão dele, é importante entender, ao menos, o risco de crédito e a pulverização, para conhecer o risco de concentração. 

"Existem diversas estratégias de fundos imobiliários – fundos de CRI, de desenvolvimento, fundos de fundos etc. – e, entre essas categorias, a escala de risco varia muito. Por isso, vale o investidor usar como critério de avaliação os ativos do fundo, o histórico e a estratégia do gestor para identificar qual categoria é mais interessante. 'Fundos de papéis', por exemplo, têm a vantagem de os ativos da carteira serem CRIs, títulos de valores mobiliários com estruturas de garantias robustas que trazem ao papel uma segurança adicional", considera, por sua vez, Fernando Moreira.

Para o caso de investimentos iniciais, Moreira orienta ainda o investidor a evitar iniciar suas aplicações com fundos complexos, desviando-se de ocorrências como reestruturações, ajustes ou readequações dos ativos do fundo. Esses são eventos que demandam atuação ágil do gestor e podem ter impactos significativos sobre o desempenho do fundo. Por exemplo, em um fundo de shopping, em que o ativo imobiliário envolve diversos riscos, inclusive o de vacância, em uma conjuntura de desocupação relevante, o gestor precisa atuar rapidamente para achar um novo locatário, contexto que pode levar a uma redução drástica de rendimentos temporária.

Também é importante para o investidor analisar a liquidez das cotas do fundo imobiliário no mercado secundário, além da diversificação de seus ativos.

Perspectivas para 2020

Os executivos da XP Asset, da FAR e da Rio Bravo preveem que 2020 será positivo para a indústria de FIIs, de continuidade e performances ainda melhores do que as registradas no ano anterior. 

"[2019 foi] um ano muito relevante para indústria de fundo imobiliário. Foram mais de 110 ofertas, R$ 28 bilhões de novas ofertas e aumento relevante no número de cotistas [517 mil investidores]. Entendemos que, para 2020, a indústria continuará crescendo e seguirá um ritmo igual ou maior, principalmente pelo ciclo imobiliário", opina Anita Spichler Scal, da Rio Bravo.

"Acreditamos que o movimento de 2019 foi apenas o começo", afirma Fernando Moreira, da FAR, que vê grande potencial de crescimento para os próximos anos, com chegada expressiva de novos entrantes no mercado de fundos imobiliários, em todos os segmentos.

 

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