Conheça 3 das regras de ouro das comunidades planejadas

Lições são inspiradas em cases de sucesso, como Riviera de São Lourenço (Sobloco) e Granja Marileusa (Algar).

15 de agosto de 2019Mercado Imobiliário

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Pleno entendimento da vocação da área, planejamento de longo prazo e rigor na implementação e manutenção das características do projeto durante toda a sua vida são três regras de ouro para o sucesso de comunidades planejadas. Quem atesta são líderes de companhias que se tornaram referência na criação desse tipo de complexo urbanístico, que envolve empreendimentos imobiliários e toda a infraestrutura do entorno, inclusive a oferta de produtos e serviços.

"Projetos de comunidades planejadas são de longuíssimo prazo e complicados, pois envolvem uma série de atores e sempre geram impacto no entorno", diz Luiz Augusto Pereira de Almeida, sócio da Sobloco Construtora. A companhia está à frente de dois cases emblemáticos desse ramo, ambos no Estado de São Paulo – a Riviera de São Lourenço, em Bertioga, e o Espaço Cerâmica, em São Caetano do Sul.

Para exemplificar tal complexidade, ele recorda as etapas desse segundo caso, localizado em uma área de 300 mil metros quadrados na região do Grande ABC. Com planejamento iniciado em 1997, o projeto percorreu um longo caminho entre aprovações e estruturação do terreno, teve o seu primeiro lançamento imobiliário em 2007 e, hoje, essa comunidade planejada é uma realidade.

"O shopping [ParkShopping São Caetano] da Multiplan está funcionando, há prédios comerciais, um hotel foi erguido e existem várias torres residenciais. Cerca de duas mil pessoas trabalham por lá", narra.

Seguindo a vocação

Segundo Almeida, um dos pontos essenciais para o êxito do Espaço Cerâmica foi justamente a realização de pesquisas para a vocação da área. "Aquela era a última área livre de São Caetano [do Sul] e a ideia da administração municipal era que o projeto fosse 100% comercial, o que renderia maior arrecadação de tributos para compensar a perda decorrente da desindustrialização da cidade. Entretanto, conseguimos mostrar ao município que o ideal seria o uso misto", afirma.

"É preciso um estudo de vocação para o desenvolvimento do conceito adequado. O projeto [também] precisa ser bem estruturado e bem explicado aos acionistas", opina, por sua vez, Flávio Resende de Oliveira, diretor de Operações da Algar, responsável pelo desenvolvimento do Granja Marileusa.

Esse que se tornou o primeiro bairro planejado de Uberlândia, em Minas Gerais, foi desenhado para promover a convivência e a ocupação social, e trouxe ainda a proposta de ser um hub de inovação. "Conversando com empresas de tecnologia e serviços, vimos que havia uma demanda por um espaço que estimulasse a inovação. Chegamos à conclusão de esse local seria o Distrito de Inovação e, então, passamos a mergulhar nesse conceito", conta Oliveira. Para ele, a idealização de todo o complexo permitiu a implementação da infraestrutura necessária tanto ao bairro quanto ao distrito.

No caso desse complexo, a amplitude da atuação da Algar foi um fator que influenciou diretamente a ocupação. Estão instaladas no bairro, por exemplo, a holding e dois de seus negócios, a Algar Tecnologia, focada no setor de telecomunicações, e a universidade corporativa UniAlgar.

Insegurança jurídica e burocracia

Entre os desafios para avanços de iniciativas de comunidades planejadas em outras localidades brasileiras, há o temor frente a mudanças no âmbito jurídico e ao excesso de burocracia para o andamento dos projetos. "O que vivemos é uma insegurança jurídica. Como esses empreendimentos se perpetuam pelo tempo, de dez a 40 anos, não se pode a cada nova legislação querer aplicá-la no projeto que foi aprovado uma década antes. Quando foi aprovado, havia uma legislação, que deveria ser respeitada, mas isso não ocorre", pontua Almeida.

"As dificuldades são cada vez maiores, principalmente [para se obter as aprovações] ambientais, visto que requerem uma interpretação subjetiva", continua. Para ele, é fundamental que a máquina pública tenha uma visão de Estado, de longo prazo. "Também é importante entender as necessidades locais. Alguma regiões do País não possuem demanda para tal", considera.

Flávio R. de Oliveira, da Algar, corrobora o posicionamento. "Essa insegurança frente a aprovações sempre existe. [Há casos em que o] processo pode demorar mais do que se esperava para o lançamento de um produto ou quando uma aprovação é questionada tempos depois."

"Também é importante que as regras sejam mais claras ao loteador e existe ainda outra questão relativa ao mercado – que inclui a condição econômica, a confiança do consumidor, o crédito", afirma Oliveira.

Papel dos moradores

Os executivos ouvidos pelo GRI Hub também apontam como fundamental o envolvimento dos moradores para o sucesso de projetos similares. O bairro Granja Marileusa é coordenado pela Associação de Moradores e Empresas Granja Marileusa (AME). Formato semelhante, atento à boa governança, é adotado nos projetos da Sobloco.

"Sem uma associação, a proposta de bairro planejado não funciona. Rapidamente, a comunidade deixaria de ser planejada", diz Luiz Augusto de Almeida. Na Riviera de São Lourenço, por exemplo, a associação é a maior empregadora de Bertioga, com 500 colaboradores, e desempenha papel importante na comunidade.

GRI Loteamentos 2019

O potencial de novos bairros planejados, as alternativas e os desafios desse tipo de projeto são temas da 6ª edição do GRI Loteamentos, conferência que vai reunir nos dias 18 e 19 de setembro os principais líderes desse ramo imobiliário. O encontro ocorre no Hotel InterContinental São Paulo. Saiba detalhes.