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Credit: Flávio R. Guarnieri/GRI Club
Real Estate

Comitê Jurídico debate o avanço do multifamily no Brasil

Mercado está mais maduro para receber investimentos, mas há pontos de atenção

7 MIN READ July 28, 2022

Membros do Comitê Jurídico Imobiliário do GRI Club Brazil se reuniram no início do mês para avaliar os avanços regulatórios no modelo multifamily, isto é, imóveis residenciais com finalidade de renda. O encontro foi realizado no escritório do Veirano Advogados, com moderação do sócio da empresa, Raphael Espírito Santo, e contou com a participação de investidores e operadores do segmento.

Embora seja um produto relativamente novo no mercado brasileiro, o multifamily já recebeu aportes de grandes companhias, como Cyrela, Brookfield e JFL Realty, e hoje conta com dezenas de operadores, dos quais se destacam a Greystar, presente em 14 países, e a Yuca, com um portfólio bastante diversificado. 

Segundo os executivos presentes, é notável o desenvolvimento do multifamily no Brasil, considerado uma ótima linha de investimento, já que consiste em oferecer moradia para boa parte da população, solucionando um problema histórico de déficit habitacional no país. Em outras palavras, a demanda é praticamente infinita. 

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Do ponto de vista jurídico, um dos pontos abordados na reunião é qual legislação se aplica na estruturação de empreendimentos multifamily para regular as relações entre proprietários e inquilinos. Segundo Espírito Santo, é consenso que se trata da lei de locações (Lei nº 8.245/1991), mesmo que haja a figura de um operador como intermediário.

“Entendemos que o residencial para renda não pode ser confundido com os contratos de hospedagem”, afirma o especialista, mesmo que o operador alugue um imóvel e faça sublocação a terceiros, embutindo serviços e amenidades, característica típica do multifamily

O mesmo vale para o prazo da locação, que pode ser de curto, médio ou longo prazo: “A lei de locações prevê o aluguel por temporada. Não há nenhum tipo de limitação nesse sentido, o que facilita a vida dos operadores no Brasil”. 

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Ainda de acordo com o sócio do Veirano Advogados, há questões mais complexas no modelo de negócio, como a exploração de unidades não residenciais (NRs) e o desenvolvimento de projetos multifamily em municípios onde há incentivos para a habitação de interesse social (HIS), como é o caso de São Paulo.

“Tanto a exploração dos NRs quanto do HIS merecem mais discussões para amadurecer o mercado. Há alternativas, há diferentes interpretações, e o GRI Club é o espaço ideal para a gente debater e dar a devida atenção e o devido tratamento, até cristalizar entendimentos e dizer ‘isso funciona, isso não funciona’”, ressalta Raphael Espírito Santo. 

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A reunião também abordou a gestão condominial dos empreendimentos. Em geral, os investidores institucionais optam por desenvolver prédios 100% destinados à renda, mas há casos de aquisições pulverizadas de imóveis, situação na qual é preciso alinhar os interesses com os demais condôminos, que também são proprietários de seus respectivos apartamentos. 

“No meu entendimento, se não tem uma proibição legal [à exploração pulverizada do multifamily], você pode alugar sua unidade para um terceiro. O que a gente sempre aconselha é que o operador faça isso de maneira amigável com os vizinhos, para não gerar nenhum tipo de ruído ou incômodo”.

Em relação à inadimplência, os participantes indicaram que são raros os casos de judicialização e ações de despejo para a saída do inquilino, não se configurando como uma questão que impacta o desenvolvimento do multifamily no Brasil. 

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Por Henrique Cisman
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