Colômbia: empresários imobiliários veem aumento de atividades

Em meio ao processo eleitoral para nomear seu novo presidente, a Colômbia conseguiu manter um ambiente de negócios preponderantemente benigno. Nesse contexto, é razoável esperar, para o próximo biênio, um impulso nas atividades de diversos mercados, incluído o imobiliário.

“A recuperação [econômica] se consolidará em 2019 e 2020, anos para os quais projetamos crescimento da ordem de 3,2% e 3,6%, respectivamente. Uma vez superada a incerteza do período eleitoral, muitas decisões de gastos e propostas terminarão por materializar-se”, afirma Jean Pierre Serani Toro, presidente do banco de investimentos do Grupo Bancolombia.

Ele, assim como muitos outros players que participaram do Latin America GRI 2018 e que foram ouvidos para a pesquisa Termômetro do GRI, diz esperar que a economia colombiana siga ganhando tração de forma paulatina. "Os últimos dados disponíveis mostram que a expansão do PIB ficou em torno de 2% no primeiro trimestre deste ano, e prevemos aceleração, de forma que termine 2018 em torno de 3%”, estima.

“A Colômbia é um país emergente que está em crescimento, tem uma população importante, [48,6 milhões de habitantes] e uma classe média em ampliação. Nesse sentido, somos otimistas e acreditamos em um futuro de evolução em todos os setores, não apenas o imobiliário, como igualmente o turismo e a infraestrutura”, opina Rafael Londoño, gerente-geral da incorporadora QBO.

Apurado entre março e abril junto a 340 empresários e investidores de real estate que atuam em toda a região, sendo 40 especificamente na Colômbia, o Termômetro do GRI identificou que, para quase 70%, o desempenho econômico colombiano nos 12 meses pela frente será melhor ou muito melhor do que no período anterior. Além disso, mais de 81% relataram que suas companhias projetam resultados bons ou excelentes para o futuro próximo.

Bom horizonte para moradias populares

Embora o atual período eleitoral ocasione algumas incertezas, elas não devem afetar significativamente o volume de incorporações, sobretudo as residenciais. Isso porque segue em vigor no país uma série de estímulos pró-desenvolvimento imobiliário nesse ramo.

“Existe uma quantidade de incentivos que estimulam não apenas o comprador, mas os desenvolvedores, a exemplo dos que atuam em moradias para as classes média e média baixa”, argumenta Alejandro Krell, managing director da Paladin Realty Partners e líder da companhia para as Américas Central e do Sul.

“Mesmo em 2017, que foi considerado um ano ruim, se construiu muito”, relembra ele. Foi naquele ano que o governo colombiano promoveu uma reorientação do mercado que rende frutos até hoje: anunciou, entre outras ações, a diminuição das taxas de juros e o estabelecimento de subsídios adicionais ao programa Minha Casa Já (Mi Casa Ya), de habitações de até 106 milhões de pesos colombianos (o equivalente a R$ 124 mil). Em um pronunciamento recente, o presidente Juan Manuel Santos prometeu finalizar seu mandato, em 7 de agosto, com 1,8 milhão de casas entregues.

Dados da Câmara Colombiana de Construção (Camacol) apontam ainda que, em 2017, foram vendidas no país 175.546 unidades residenciais, das quais 61.919 são populares e 113.627 para outros perfis de renda.

Em alta, conforme identificado pelo Termômetro do GRI, no qual desponta isolado na primeira posição do ranking de segmentos imobiliários mais atrativos na Colômbia, o ramo residencial deve continuar como o preferido dos players por bom tempo – principalmente o nicho econômico.

Contribuem para essa perspectiva novas reduções de juros implementadas neste ano e o alargamento da faixa de preços das habitações que podem receber subsídios – agora em 2018, o benefício passou a valer para moradias de até 340 milhões de pesos (R$ 422 mil). "São dois fatores que vão estimular gradualmente a demanda neste primeiro semestre do ano e que terão maior força no segundo”, argumenta Jean Pierre, do Bancolombia.

Por outro lado, para residências de alto padrão, o crescimento deve ser mais moderado. "Há muita oferta e também o impacto do novo imposto [Imposto sobre Valor Agregado, o IVA, que teve aumento de 5% com a reforma tributária]. Adicionalmente, pesa a questão política, pois esses compradores são mais temerosos e suscetíveis ao que ocorre nesse âmbito. Contudo, creio que teremos incrementos a partir de 2020”, diz Rafael Londoño.

A vez dos residenciais para renda

Ainda incipiente na América Latina, o modelo de residenciais para renda conhecido como multifamily é uma aposta no cenário local. Segundo o último relatório elaborado pelo Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) a respeito das condições de moradia dos latino-americanos (divulgado em 2015), a Colômbia é o país da região que tem mais habitantes vivendo em imóveis alugados (39% do total), o que reforça o caráter promissor desse nicho.

“É uma tendência. Na Colômbia, vemos os primeiros passos, em especial para residências estudantis, mas há um grande potencial para atender a população em geral”, afirma o executivo do Bancolombia. De acordo com ele, projetos voltados à renda são “uma oportunidade de diversificação de portfólio importante para os fundos imobiliários que operam localmente”.

Alejandro Krell, por sua vez, afirma que a Paladin está acompanhando essa movimentação. “Temos um empreendimento residencial estudantil ainda não lançado em Bogotá, bem localizado, próximo a universidades”, comenta, sem revelar outros detalhes.

O entendimento geral é de que Bogotá tende a concentrar ampla fatia desses projetos. “A capital irá gerar uma dinâmica maior; porém, ela também aparecerá em outras cidades”, completa Rafael Londoño. Sua empresa, a QBO, também está investindo nesse segmento.

Shoppings e galpões

Depois do ramo residencial, shopping centers e galpões são listados como os preferidos na Colômbia, conforme o Termômetro do GRI.

A respeito das expectativas para o mercado de shopping centers & varejo, Jean Pierre Serani Toro alerta para o fato de que, “embora em cidades como Medellín, Bogotá e Barranquilla os níveis de ocupação estejam estáveis, há mais oferta esperada para os próximos anos, o que pode pressionar o aumento da quantidade de imóveis vagos”. Ele também considera que em municípios intermediários, caso de Neiva – capital do departamento de Huila e que tem uma população de cerca de 350 mil habitantes –, existem maiores índices de saturação e, portanto, raríssimas oportunidades de entrada.

Em relação a propriedades industriais e logísticas, o executivo volta a citar Barranquilla como a localidade com maiores possibilidades de desenvolvimento, visto que a capital colombiana e municípios vizinhos apresentam maiores taxas de vacância. Medellín e Cali, os centros urbanos mais populosos depois de Bogotá, também estão “dentro do aceitável”, com algumas oportunidades de incorporação, completa.

Já o setor de escritórios é indicado como o que deve sofrer mais num horizonte próximo, “devido à saturação de espaços na zona do Caribe, em Bogotá, e, em menor medida, em Medellín. Cali é a cidade que demonstra maior potencial”, afirma Jean Pierre.

“Creio que o segmento de escritórios é o mais delicado. Há vários projetos paralisados e levará um bom tempo para se absorver o que já foi construído”, completa Alejandro Krell.

 

Esse e outros conteúdos você encontra na GRI Magazine Real Estate 14ª edição.