Cobranças de IPTU e ITBI são destaque em painel jurídico do GRI Loteamentos

O GRI Loteamentos 2021, realizado nos dias 12 e 13 de agosto no Centro de Convenções do São Paulo Corporate Towers, colocou em discussão - em um dos painéis - os maiores desafios jurídicos no desenvolvimento de novos projetos, com destaque para a cobrança de tributos, como IPTU e ITBI. 

O debate foi moderado por Fernanda Mustacchi, sócia do escritório Mustacchi Advogados, recebeu as contribuições técnicas de Rodrigo Dias, sócio do escritório VBD Advogados, e contou com as participações de Vinicius Ribeiro, diretor Jurídico da Teriva Urbanismo, e Edvaldo Bobadilha, sócio-diretor da Disolo Urbanismo, que compartilharam algumas experiências com os colegas.

Como é de praxe nos eventos do GRI, o painel estimulou a interação de todos os presentes, com destaque para as colocações realizadas por Marcos Prado, sócio do escritório Cescon, Barrieu, Flesch & Barreto Advogados, Marcelo Puntel, diretor-geral da Tamboré Urbanismo, e Claudio Teitelbaum, diretor da Joal Teitelbaum Engenharia. 

Boa parte do debate foi reservada ao IPTU: em um primeiro momento, a discussão tratou da responsabilidade pelo pagamento do tributo enquanto o loteamento está sendo desenvolvido - se ele cabe à empresa ou ao comprador do lote. 

Conforme explicou Dias, a jurisprudência criada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) indica que a loteadora somente pode cobrar o pagamento do comprador após a transferência da posse do lote, devidamente registrada em cartório. 

O assunto foi objeto do Tema Repetitivo 122 no Superior Tribunal de Justiça (STJ), cujo entendimento é que o proprietário responsável pelo pagamento é aquele que consta no Registro de Imóveis. 

Mesmo assim, uma possível solução apontada no painel é que seja elaborada uma procuração ou autorização para mudar a titularidade na prefeitura, onde são emitidos os carnês, direcionando-os para o comprador. Neste sentido, destacou-se a utilização do instrumento de alienação fiduciária como um facilitador.

Em um segundo momento, abordou-se a legalidade ou não da arrecadação do IPTU pelas prefeituras antes de haver o cumprimento das obrigações relacionadas à infraestrutura para viabilizar o empreendimento, como fornecimento de energia, iluminação, asfalto e ligação à rede de esgoto. 

Segundo os painelistas, o TJSP já sinalizou que a cobrança é indevida se pelo menos parte dos serviços públicos de infraestrutura não for oferecido. 

Mustacchi ainda destacou que a prefeitura não pode abrir matrícula individualizada dos lotes antes de levar infraestrutura básica para o empreendimento, bem como que a arrecadação do IPTU deve incidir sobre a gleba inteira, e não sobre os lotes individualizados, já que até então eles só existem, de fato, no mundo jurídico. 

Outro tributo que gera dúvidas nos loteadores é o ITBI, muitas vezes cobrado pelas prefeituras no momento da cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda firmado entre as partes.

Segundo Dias, o Supremo Tribunal Federal (STF) manteve a jurisprudência favorável ao setor em decisão recente, segundo a qual a arrecadação do ITBI somente pode ocorrer quando houver a efetiva transferência da propriedade imobiliária mediante registro em cartório.

O painel ainda colocou em discussão as alterações na figura da associação de moradores decorrentes da vigência da Lei 13.465/2017, a qual insere novo dispositivo na Lei 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo), legitimando a existência das associações e das respectivas cobranças de taxas.

Segundo Ribeiro, trata-se de uma agenda que estava negligenciada, embora a questão - vista como positiva pelo setor - tenha sido parcialmente contrariada pelo STF, que no início do ano decidiu que as associações de moradores não podem cobrar taxa de manutenção e conservação dos proprietários não associados antes da vigência da Lei 13.465. 

De toda forma, a leitura dos painelistas é que o assunto está pacificado para novos empreendimentos, sendo essencial criar a associação de moradores desde o início. 

Por fim, o painel tratou do reparcelamento de solo, instrumento que ainda não existe na legislação, embora, conforme apontado pela audiência, algumas prefeituras no Estado de Goiás tenham a figura do “reloteamento”, visto como importante para adaptar o produto à demanda mercadológica. 

Um consenso entre os participantes é que a legislação que trata dos loteamentos (Lei 6.766) precisa ser repaginada para se adequar à realidade atual. 

Confira o que disseram os painelistas logo após o debate.

Por Henrique Cisman