CBS aumenta custo da construção e pode refletir no preço de imóveis

A necessidade de avanço das reformas estruturais é unanimidade entre os empresários brasileiros. Dentre elas, ganharam destaque nos últimos anos as reformas administrativa, tributária e da Previdência - esta última a única que saiu do papel, em 2019. Especificamente sobre a questão tributária, três propostas estão no Congresso Nacional - PECs 45 e 110, que nasceram na Câmara e no Senado, respectivamente, e a CBS (PL 3887/20), primeira fase da reforma desenhada pelo Governo Federal.

No início da semana, o presidente da Câmara dos Deputados, Arthur Lira, extinguiu a comissão especial que analisava a reforma tributária. A ideia do grupo de trabalho era unificar as duas PECs sobre o tema, bem como avaliar a proposta de criação da CBS. A decisão de Lira fortalece a proposição governista, embora haja sinalização de que uma nova comissão será criada para dar sequência às discussões.

Conforme explica o especialista Rodrigo Dias, sócio do escritório VBD Advogados e membro do Conselho Jurídico do Sinduscon/SP, a CBS visa criar um sistema único de contribuição social que incidirá sobre bens e serviços, unificando PIS e Cofins. A mudança tem impacto direto sobre as atividades de construção civil, que recolhem ambos os impostos.

De acordo com o presidente do Sindicato da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon/SP), Odair Senra, a CBS resultará em aumento de carga tributária para quatro dentre cinco atividades do setor, conforme aponta estudo realizado pela empresa de consultoria Ecconit. “Haveria aumento da tributação ainda que se considerem as possibilidades de aproveitamento de créditos e os impactos indiretos sobre os impostos que incidem sobre o lucro”, diz Senra. 

O estudo - que você pode acessar na íntegra neste link - calcula o impacto sobre empresas de diferentes perfis: incorporação imobiliária sujeita ao RET, incorporação imobiliária no sistema de lucro real sem venda para pessoas físicas, incorporação imobiliária no sistema de lucro presumido com venda para pessoas físicas, construção no sistema de lucro real e obras de infraestrutura no lucro real. 

Destas, somente uma atividade seria beneficiada pela criação da CBS em relação ao sistema atual de PIS e Cofins: a incorporação imobiliária no lucro presumido com venda de imóveis para pessoas físicas, uma vez que essa categoria é isenta do recolhimento da CBS, segundo a proposta elaborada pelo Governo Federal. 

Veja abaixo tabela elaborada pelo GRI com base no estudo da Ecconit sobre os impactos em cada uma das atividades.



“No entanto, esse benefício será reduzido pelo aumento dos custos com insumos, dado que os valores de CBS incluídos nos preços praticados pelos fornecedores não irão gerar créditos aproveitáveis pelas incorporadoras”, pondera o presidente do Sindicato da Construção de São Paulo. 

O especialista Rodrigo Dias esclarece a questão: “Como não gera crédito para a incorporadora, o que vai acontecer com o custo que a construtora tem? Ela vai vender a atividade de prestação de serviço para a incorporadora acrescida de 12% de CBS, então isso virou custo e pode alterar o preço [do imóvel] lá na frente. A gente não sabe exatamente o que vai acontecer nessa situação”, diz.

Outro destaque do estudo, segundo Odair Senra, é que como o principal fornecedor das incorporadoras são as construtoras, a forma de reduzir esse aumento de custos seria internalizar a construção e os demais serviços, aumentando a participação da mão de obra própria no total das despesas. “É um contrassenso, uma vez que hoje a construtora eleva sua produtividade empregando cada vez mais os serviços especializados de terceiros nas várias etapas de obra”. 

Segundo Rodrigo Cagali, sócio e CFO da Mitre Realty, com as propostas colocadas na mesa até o momento, se não for dado um tratamento diferenciado para a incorporação, haverá aumento da tributação para o setor. “Seja ela qual for, se aprovada do jeito que está, inevitavelmente o custo vai ser repassado para quem for comprar, e 99% de quem compra imóvel são famílias. Junto com o aumento dos insumos, infelizmente o imóvel vai ficar mais caro”, indica o executivo. 

A exemplo do que fez o Sinduscon/SP, a incorporadora também encomendou um estudo para demonstrar como as propostas atuais trariam impacto negativo para o setor, na contramão das necessidades de desoneração e simplificação dos tributos demandadas pelo setor. 

“Na maioria dos países desenvolvidos, há um tratamento diferenciado para a incorporação. Tentamos demonstrar, através destes estudos, que precisamos de uma alteração [nas reformas] se não quisermos aumentar o custo final do produto”, ratifica o CFO da Mitre Realty.

Para Rodrigo Dias, se a intenção do governo é de fato gerar um efeito neutro em relação à CBS e entender que a atividade imobiliária deve ter um tratamento adequado, como ocorre em vários países que adotam o IVA, talvez o melhor caminho não fosse a isenção, mas sim a atribuição de uma alíquota zero. “Qual é a diferença? É que permitiria à atividade de incorporação tomar o crédito da construtora e não haveria esse impacto do custo”, conclui.

Sem espaço para uma proposta positiva

Na avaliação do presidente do Sinduscon/SP, Odair Senra, é evidente a dificuldade de levar adiante uma proposta que venha a desonerar a produção sem que ela sofra tantas mudanças no Congresso que acabe por se desvirtuar dos objetivos iniciais. “Dado o atual cenário de fraqueza do governo em suas propostas ao Congresso, o melhor seria que a reforma tributária não fosse mais feita na atual legislatura”, diz. 

Neste sentido, o melhor seria priorizar a reforma administrativa, que poderia equacionar de modo profundo os gastos públicos, elevando a qualidade dos mesmos e reduzindo despesas supérfluas, sugere o executivo. 

De acordo com o especialista Rodrigo Dias, a CBS tem alguma chance de progredir, pois o governo precisa dar uma resposta em termos de reforma tributária, mas ela ainda precisa ser muito debatida. “Eu acho que cabem algumas discussões a respeito do impacto em cada setor, é algo que a gente ainda não tem muito claro e que é importante para que não seja um passo na direção contrária da simplificação, da neutralidade e de tornar o Brasil um ambiente de negócios mais favorável”.

“É importante termos em mente que qualquer texto que vá seguir da reforma, sempre busque a segurança jurídica e não tenha aumento de carga tributária. Nós estamos em uma situação na qual nenhum setor da economia tem capacidade de carregar o fardo deixado por toda essa crise”, encerra Dias.

Por Henrique Cisman