Walter Cardoso, presidente da CBRE Brasil
Crédito: GRI Club/ Flavio Guarnieri
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CBRE: 2020 será de alta de preços de escritórios em SP

Walter Cardoso prevê grandes transações, impulsionadas por FIIs, e faz apostas para novos pólos de desenvolvimento.
5 MIN READJanuary 13, 2020
"Não vejo como não haver uma elevação de preços em 2020, embora a oferta ainda seja grande. A velocidade com que for sendo absorvida determinará a de alta de valor." Assim Walter Cardoso, presidente da CBRE Brasil, prevê o desempenho do mercado imobiliário de escritórios de São Paulo neste ano, após um 2019 que considerou "fantástico". 

Nesta entrevista ao GRI Hub, concedida durante sua participação no
Brazil GRI 2019, ele aponta os fatores que devem sustentar esse movimento, faz suas apostas para regiões paulistanas que podem vir a se tornar novos pólos de desenvolvimento de lajes corporativas, e projeta um grande volume de transações – pautado em aumento da liquidez, impulsionada pelo deslocamento de investimentos da renda fixa rumo a fundos imobiliários (FIIs). 

Confira a entrevista: 


Que perspectiva enxerga para o segmento de escritórios em 2020?
Primeiramente, é importante notar que 2019 foi um ano fantástico. No mercado de escritórios de São Paulo, houve recorde de absorção bruta de espaço, de absorção líquida e de número de transações. Além disso, o volume total de transações de 2019 está estimado em três vezes o de 2018. Observamos o retorno de uma demanda que estava reprimida, vindo ao mercado porque a economia está voltando a crescer. Vemos retomada no mercado financeiro e no de serviços, um setor de coworking muito ativo, e as indústrias fazendo parte, mesmo que ainda não tão relevante, dessa absorção. Portanto, os setores em geral estão se comportando bem e assumindo novos espaços. Para 2020, o cenário que vislumbro se pauta em quatro fatores-chave: vacância,
taxa de juros, novo estoque e economia.

O que esses fatores indicam?
A vacância está caindo e vai ceder muito mais, o que significa aumento de preço. O novo estoque é muito pequeno, ou seja, quando não existe oferta disponível para o futuro, acontece uma pressão de preço. A taxa de juros se encontra muito baixa, o que representa que os imóveis vão ser vendidos mais caros. E a economia vai indo bem. Pela primeira vez, esses quatro elementos estão impulsionando os valores pra cima. Os astros estão se alinhando de uma forma como nunca ocorrida antes. Então, não vejo como não haver uma elevação de preços em 2020, embora a oferta ainda seja grande. A velocidade com que for sendo absorvida determinará a de alta de valor. Outro aspecto importantíssimo é que o novo
Plano Diretor [de São Paulo], que é muito restritivo, está fazendo cinco anos agora. Normalmente, ele é mudado a cada dez anos, e a discussão sobre as alterações leva dois. Logo, no próximo triênio, não vai se dar nenhuma transformação significativa. Então, além da falta de oferta e da crescente demanda, vai haver esse problema de se conseguir comprar terrenos e desenvolver projetos num tempo que vai demorar demais. Ressalto, porém, que, de todos esses fatores, o principal é a oferta. Se for baixa, pode-se ter economia ruim, falta de demanda, o que for, mas ela segura os preços. 

Toda essa avaliação se refere a São Paulo. E o Rio de Janeiro, como fica?
O Rio segurou os preços por 35 anos. Na hora em que chegou o Porto Maravilha, acrescentando um milhão de metros [quadrados], a taxa de vacância subiu e os preços caíram. Foi a oferta que mexeu com o Rio. Enquanto em São Paulo vemos que a oferta vai ser bastante restrita, no Rio, ainda vai levar um tempo para que se absorva tudo o que está disponível. 
Olho 1
Em São Paulo, considerando a limitação de espaço disponível nas localidades preferidas, sobretudo o eixo da avenida Faria Lima, vamos ver novas regiões despontando para desenvolvimento de lajes corporativas?
Todos sabem que essas áreas [mais visadas] já não têm mais possibilidade de crescimento e estão imaginando onde será o novo bairro [alvo de desenvolvimentos]. Existem algumas apostas. Creio que a região do Jaguaré pode ser um novo pólo, considerando o Ceagesp e vários terrenos, e a proximidade do Alto de Pinheiros, de onde é fácil se chegar à Faria Lima. O zoneamento ali não permite prédios altos, mas, como os terrenos são mais baratos, construções mais baixas podem acontecer. [A região da Operação Urbana Consorciada] Água Espraiada também é uma aposta, abarcando a avenida nova, mais distante da [avenida Engenheiro Luís Carlos] Berrini e da [avenida dr.] Chucri Zaidan, assim como a área para baixo da ponte João Dias, embora ainda existam alguns terrenos [disponíveis] na marginal [Pinheiros] entre a ponte Cidade Jardim e a João Dias.

No final de 2019, diversas transações de peso foram anunciadas. Esse movimento deve continuar ao longo de 2020?
As transações serão enormes e estão acontecendo toda semana porque a liquidez mudou totalmente. Um pouquinho dos trilhões [de reais] investidos em renda fixa que caíram no mercado imobiliário [em busca de melhores retornos, por conta da queda da Selic] já triplicou as transações. O potencial para 'chover' mais dinheiro no mercado é muito grande. A tendência é de que esses recursos aumentem e aí vai ser uma briga, pois vão querer empacotar qualquer coisa pra vender a esse público, o que é ruim. Acho que vão aparecer muitos novos produtos e será preciso tomar muito cuidado para preservar essa importante ferramenta de liquidez, que são os
fundos imobiliários. Hoje, existem três grandes proprietários no mercado: property companies, fundos imobiliários e fundos de pensão, nessa ordem. Três anos atrás, os fundos de pensão eram o segundo colocado. Os fundos imobiliários ainda estão longe das property companies, mas caminhando muito rápido. Portanto, talvez, em cinco anos, sejam os maiores proprietários de imóveis.


Entrevista concedida à editora Giovanna Carnio
 

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Nota da redação: conteúdo atualizado em 16/01.
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