Brian Kingston, managing partner e CEO do Brookfield Property Group e da Brookfield Property Partners<br />Crédito: GRI Club/ Flavio Guarnieri

Brookfield: momento é empolgante para se olhar para o Brasil

CEO global de real estate aponta País entre partes do globo mais atrativas a investimento e diz como vê América Latina.

23 de agosto de 2019Mercado Imobiliário
 "O Brasil é hoje um dos lugares do globo mais interessantes para se investir." Com essas palavras, Brian Kingston">Brian Kingston, managing partner e CEO do Brookfield Property Group e da Brookfield Property Partners, abriu sua conversa com um seleto grupo de players imobiliários, em club meeting organizado GRI Club Real Estate Brazil em 20 de agosto em São Paulo. 

Ele comentou as transformações que o País tem vivido, indicou os segmentos imobiliários pelos quais o grupo mais tem apetite localmente, e também revelou o que pensa a respeito da América Latina como um todo. A reportagem do GRI Hub teve acesso exclusivo à reunião e traz os principais tópicos abordados pelo executivo, que já está confirmado como keynote speaker do Latin America GRI 2020. Acompanhe: 


Visão geral sobre investimentos no Brasil
"O Brasil é hoje um dos lugares do globo mais interessantes para se investir. O País está saindo de uma recessão, a economia começa uma retomada e a performance local dos nossos ativos é positiva. As taxas de juros vêm caindo dramaticamente – ainda que, na comparação com o restante do mundo, ainda sejam elevadas. Enquanto países em desenvolvimento como Índia e China passaram por um período muito favorável nos últimos anos e ultimamente têm se tornado crescentemente instáveis, o Brasil se mostra cada vez mais estável. Então, realmente, creio que este é um momento empolgante para se olhar para o Brasil."

Classes de ativos preferidas no Brasil
"Por conta da escala do nosso negócio e pelo tamanho dos fundos que investimos, precisamos mirar classes de ativos com profundidade e escala. É o caso de prédios de escritórios e também de shopping centers em São Paulo e Rio de Janeiro. No que toca a galpões industriais e logísticos, como é um pouco mais difícil adquirir produtos prontos, temos, cada vez mais, procurado desenvolver empreendimentos novos. Ao redor do mundo, há uma série de outros segmentos imobiliários em que investimos, como multifamily [residenciais para renda] e senior housing [residenciais com serviços para o público idoso]. No Brasil, já que não encontramos as mesmas profundidade e liquidez nesses mercados, é mais complicado encontrar oportunidades neles e, portanto, o mais provável é que permaneçamos concentrados em escritórios, varejo e industrial & logística."  

Aprendizados a partir de um século atuando no Brasil
"Não nos consideramos um investidor estrangeiro no Brasil, e sim local. Temos um grande time de profissionais com ampla experiência no mercado nacional e é dessa maneira que estabelecemos nossos negócios pelo mundo. Ainda que sejamos uma organização global e que aportemos capital proveniente de diversos lugares do globo, cada um dos nossos negócios, em cada localidade, precisa ter expertise local. Esse é um aspecto crítico porque real estate é obviamente um negócio local. Não podemos simplesmente comprar alguns prédios e, poucos anos depois, decidir abandonar o mercado. É importante ficar e continuar a operar nas diferentes fases do ciclo – as boas e as ruins. Tomamos a decisão de estar no Brasil. Gostamos desse mercado por sua escala, pela demografia de longo prazo e por outros fatores, e vamos sobreviver no decorrer dos ciclos. Muitos investidores estrangeiros vêm e vão. Geralmente, gostamos de comprar seus ativos quando estão indo embora."

Possíveis ameaças ao otimismo com relação ao Brasil
"Não é fácil promover o tipo de mudança por que o Brasil vem passando nos últimos anos e que continuam a acontecer. A direção parece correta, mas sempre há algo que pode sair dos trilhos. Veja o caso da Argentina, que, de alvo de otimismo, rapidamente passou ao extremo pessimismo – não que o Brasil se enquadre nessa mesma categoria. Somos otimistas, mas precisamos ser realistas."

Oportunidades na América Latina
"Antes de investir em um país, tentamos nos certificar de que poderemos permanecer ali pelos 100 anos seguintes, ou seja, que há escala, oportunidade e profundidade do mercado para tanto. Obviamente, para o Brasil, sendo a maior economia da América Latina, isso fica mais fácil. Muitos outros países da região não oferecem necessariamente a mesma liquidez todo o tempo. Procuramos neles oportunidades específicas, mas o Brasil é o que nos atrai mais."
Olho 01


Classes de ativos globais
"Na última década, globalizamos nosso negócio de escritórios. O de varejo e o de logística também têm esse potencial. É claro que não é todo ocupante que será global, mas muitos deles. Como diversas companhias clientes operam em múltiplos países, nos conhecem e têm um longo track record conosco, essas classes de ativos tendem a se tornar mais e mais globais."

Coworking
"O fenômeno do coworking sinaliza que os ocupantes querem ser tratados como clientes. No passado, o que acontecia era que, depois da negociação e da assinatura do contrato, as partes só voltavam a se ver ao final do prazo de locação. Agora, vemos, finalmente, os ocupantes demandarem dos proprietários melhores níveis de serviços – e os proprietários respondendo a essa demanda de alguma maneira. A boa notícia para os proprietários é que os ocupantes estão dispostos a pagar para ter sua demanda atendida. As taxas que empresas de coworking têm cobrado, em troca de serviços adicionais, equivalem a 30% a 40% sobre os aluguéis tradicionais. Em vez de preocupação, essa é uma oportunidade para todos nós, proprietários, para nos engajarmos mais com os ocupantes. Em alguns casos, podemos oferecer mais flexibilidade e, se isso alterar o perfil de risco, gerenciá-lo. É importante nos certificarmos de não ter um prédio todo remunerado por contratos mensais, porém oferecer alguns arranjos mais flexíveis como forma de atração e manutenção de clientes. Na Brookfield, temos alguns provedores terceirizados desse tipo de serviço e, ao mesmo tempo, estamos desenvolvendo capacidade interna para prestá-lo. Creio que há mercado para atendimento a ocupantes de pequeno porte, que precisam de espaço para poucos colaboradores e por certos períodos – esse é para as empresas de coworking. Para nós, proprietários, é difícil separar cada piso de um prédio e geri-lo nesse nível, mas há casos de grandes ocupantes que simplesmente querem arranjos mais flexíveis – é aí que podemos oferecer esses serviços."
Olho 02


Compartilhamento de imóveis logísticos
"Players equivalentes às empresas de coworking no mercado de galpões logísticos são algo que faria sentido, com a mesma abordagem aplicada aos escritórios. Não gostaríamos de ter um grande imóvel ocupado inteiramente dessa maneira, mas fazer isso com uma parte dele poderia ser benéfico, uma vez que os ocupantes pagam valores adicionais para desfrutar de flexibilidade."

Tecnologia e proptech
"As proptechs estão chegando, são importantes, mas isso não significa que, daqui a 20 anos, ninguém mais atuará em real estate. A tecnologia vem muito no sentido de facilitar, por exemplo ajudando a gerir os prédios de maneira mais eficiente ou administrar melhor os custos. Talvez possamos vir a desenhar, construir e entregar novos empreendimentos de modo mais eficiente. No entanto, a premissa básica é que aquilo que fazemos é prover espaço para companhias operarem, apresentarem suas mercadorias aos consumidores ou se integrarem à cadeia logística. Nada disso vai mudar. Então, o que devemos nos perguntar é: O que vai acontecer? O que podemos fazer? E como isso pode ser endereçado? Nossa abordagem da tecnologia está sendo feita em grande parte com esse olhar de busca por mais eficiência operacional. Também estamos realizando alguns investimentos em proptechs. A tecnologia deve ter um impacto secundário no mercado imobiliário – por exemplo, com a chegada dos carros autônomos. Não é disruptiva para o setor, mas pode mudar a forma como atribuímos valor aos ativos e à localização." 

Por Giovanna Carnio, editora-chefe
 

Latin America GRI 2020

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Brian Kingston será o keynote speaker do Latin America GRI 2020, que vai reunir os principais nomes do mercado imobiliário da América Latina em 13 e 14 de maio em Nova York para debater os rumos do setor na região, num ambiente informal de intenso networking.
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