Base de cálculo do ITBI para imóvel adquirido em leilão é o valor da arrematação

Pense na seguinte situação: você identificou a oportunidade de adquirir um imóvel em um leilão, tomou as devidas providências para participar do certame e logrou êxito, arrematando o imóvel por ter realizado o lance vencedor. Naturalmente, o planejamento financeiro da operação (preço, comissão do leiloeiro, impostos devidos e emolumentos) é realizado com base no valor de arrematação, e o custo efetivo a ser desembolsado determina a viabilidade e o interesse no negócio.

Você paga o preço da arrematação e a comissão do leiloeiro, mas na hora de realizar o pagamento do ITBI, é surpreendido com a informação de que o tributo será lançado sobre o valor venal de referência do imóvel - e não sobre o valor da arrematação, alterando o planejamento inicial. Essa ingrata surpresa, dependendo do caso, poderá representar a inviabilidade ou o desinteresse no negócio jurídico.

A boa notícia é que há instrumento e fundamentação jurídica para superar este obstáculo, conforme foi reconhecido na sentença proferida em um recente mandado de segurança preventivo¹ impetrado pelo CETLaw no escopo de uma consultoria jurídica prestada para aquisição de um imóvel em leilão por um cliente do escritório.

Assim como ocorre no Município de São Paulo/SP, é comum que o cálculo do ITBI seja realizado com base em um “valor venal de referência”, estabelecido unilateralmente pelas prefeituras municipais. Esta sistemática não corresponde ao objetivo do Código Tributário Nacional (CTN).

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Desde 2019, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo mantinha o entendimento de que o valor do negócio jurídico (valor da arrematação) só seria utilizado como base de cálculo do ITBI caso fosse maior do que o valor venal de referência do imóvel². Traduzindo, prevaleceria o maior entre o valor do negócio jurídico e o valor venal de referência, privilegiando o fisco municipal.

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento³ segundo o qual a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor do negócio jurídico, que não se vincula ao valor venal de referência arbitrado pelo fisco municipal. O valor do negócio jurídico goza da presunção de correspondência com o valor de mercado e, consequentemente, com o valor venal a que diz respeito o art. 38 do CTN.

No negócio em análise via mandado de segurança mencionado acima, a utilização do valor venal de referência como base de cálculo - arbitrado unilateralmente pela Prefeitura do Município de São Paulo/SP - representaria um acréscimo de mais de 60% sobre o ITBI devido.

Neste contexto, percebe-se a importância da decisão obtida e da assessoria jurídica na aquisição de imóveis, bem como vale destacar que os precedentes mencionados também se aplicam para venda e compra e outras modalidades.
                                                              
¹ MS nº 1053852-88.2022.8.26.0053
² IRDR Nº 2243516-62.2017.8.26.0000
³ Tema Repetitivo 1113 – Resp 1937821/SP