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“Até aqui, tudo bem, melhor do que o esperado. Mas…”

Sócio da Brain Inteligência Estratégica avalia panorama do mercado imobiliário

July 29, 2021
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Chegamos ao segundo semestre e podemos dizer, olhando o retrovisor, que até aqui tudo bem: por mais dramáticos que tenham sido os efeitos da pandemia, sobretudo em sofrimento humano e social, ninguém poderia esperar que não apenas 2020, mas também agora, em 2021, o mercado imobiliário - principalmente o residencial - tivesse um desempenho tão bom. 

Basta um número: os impressionantes 123,9% de crescimento no crédito imobiliário do SBPE até junho de 2021, sobre o mesmo período do ano passado. A Abecip estima até o fim do ano o recorde histórico na concessão de crédito com um crescimento de 57% ao ano. Ou seja, será, de fato, o melhor ano do mercado imobiliário residencial do Brasil, seja em vendas, lançamentos, em todos os segmentos, inclusive naqueles que exigem outras modalidades de crédito, como o setor de loteamentos. 

Está tudo bem, mas...

Uma consultoria precisa olhar para frente e muitas vezes precisa fazer aquele papel do cara chato que no meio da festa avisa que a cerveja vai acabar. Ninguém quer ouvir, mas, mesmo assim, é preciso estar atento a alguns sinais de preocupação que vemos avizinhando-se para o próximo ano. As questões que devemos estar atentos são:

  1. Com o inevitável aumento do custo (pelo INCC, com aumentos de custos de materiais acima até mesmo do índice), ocorre a tentação de empurrar tudo para o preço - como se o consumidor de fato conseguisse suportar o incremento. Uma correção parcial das tabelas vai ocorrer, é claro, mas não há espaço para uma correção muito substancial. Dizer que os novos preços do mercado serão muito mais caros não significa que o cliente irá comprar. Pois também o crédito imobiliário, na margem, irá subir. Preço mais alto, com crédito mais caro é igual a menos vendas. Todo o resto é pensamento mágico.
  2. Para sair do problema, as empresas migram para padrões mais altos, que aceitam mais margem. Sem dúvida isso é correto, mas só até certo ponto. O ponto é: somente até que a concorrência muito mais elevada não gere uma temporada de descontos, pois o caixa de cada empresa é quem dita a toada.
  3. Há algumas cidades que, como São Paulo, estão acreditando em um comprador praticamente infinito de produtos de investimento, sobretudo os studios e 1 dormitório. Este mercado vem sendo impulsionado pela elevada liquidez e pelo baixo retorno da renda fixa. Até o ponto que a elevação da taxa Selic começa a inflexionar a curva.
  4. Inflação e rendimentos do trabalho ainda em lenta recuperação, bem como menor repasse de FGTS, com custos elevados, afetando o mercado econômico, que vem sendo um grande puxador de demanda.
  5. Por último, todos os imponderáveis do país, como uma crise hídrica pela frente, uma eterna crise política contratada e um próximo ano eleitoral.
  6. Estas preocupações não diminuem o fato do claro sucesso deste ano, inclusive no comercial, que agora começa a se recuperar - varejo e corporativo - e a forte demanda do industrial, além do claríssimo impulso de segunda moradia e multipropriedade. Todo mundo quer férias e viagens, e isso aquecerá esse mercado.

O resumo de tudo isso para o Real Estate? Muito melhor do que prevíamos, mas não tão bom quanto desejaríamos. Comemore o ano e se prepare para o próximo.

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