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Ascensão do modelo iBuyer no mercado imobiliário tradicional

Confira artigo de Robinson Silva, líder de Mercado Imobiliário do GRI Club, sobre o modelo Buyer, em expansão no Brasil.

4 MIN READOctober 24, 2019
Robinson Silva*

Na última semana, tive o prazer de visitar a empresa pioneira no segmento de iBuyer no Brasil. Desde então, tenho refletido bastante sobre essa mudança disruptiva na forma de compra e venda de imóveis usados no mercado imobiliário tradicional.
 

O iBuyer (do termo em inglês instant buyer, que significa comprador instantâneo) é um dos modelos de proptech mais cobiçados do momento; deixou de ser negócio de startup e começa a apresentar grandes números de mercado. Na prática, os compradores – aqui chamados de iBuyers – compram imóveis residenciais diretamente de seus proprietários.

O segmento de iBuyer é liderado pela empresa americana Opendoor, fundada em 2014. Posteriormente, vieram outras companhias que também cresceram rapidamente e são consideradas as principais propulsoras desse modelo, como Offerpad, Knock e Zillow Offers.

No modelo iBuyer, o proprietário ganha maior liquidez e simplicidade em todo o processo de venda de um imóvel usado. O proprietário não precisa anunciar esse imóvel, contratar uma imobiliária, reformar o imóvel ou mesmo apresentá-lo a potenciais compradores. Em vez disso, o proprietário informará alguns dados de seu imóvel ao iBuyer, que, por meio de tecnologia e de um modelo de avaliação automatizado (AVM) [automated valuation models, no original em inglês] conseguirá avaliar o real valor de seu imóvel e sua atratividade no mercado. Caso faça sentido ao seu modelo de negócios, esse imóvel é comprado de forma instantânea – à vista –, geralmente reformado e então retorna ao mercado com um novo valor.
 
Para termos [de] referência de mercado, em 2018, os Estados Unidos apresentaram mais de 25 mil transações de iBuyer, correspondendo a 0,2% do market share.
 
Embora todas as empresas ofereçam segurança às transações dos vendedores, elas variam significativamente quando se trata de preços, velocidade de pagamento e diferenças do modelo de negócios.
 
O modelo de iBuyer parece atraente para o investidor, principalmente pelo potencial de ganho na transação do imóvel. Nos Estados Unidos, os iBuyers podem ganhar mais de US$ 30 mil por venda, o que representa um número muito maior do que os tradicionais ganhos dos agentes imobiliários. Além disso, com a reforma e a revenda, ainda alcançam, em média, uma valorização de mais de 5% em relação ao valor total do imóvel.
 
Na Europa, a receita dos iBuyers por transação varia principalmente em função das taxas de corretagem imobiliária, que se diferem em cada país. Elas podem atingir de 1% a 2% no Reino Unido e 7% na Alemanha, por exemplo.
 

No Brasil, ainda faltam dados para entender as reais oportunidades desse segmento imobiliário. Estima-se que 50% dos pedidos de financiamento imobiliário são reprovados pelas instituições financeiras. Com o modelo iBuyer – no qual o imóvel é comprado à vista com o aporte da empresa interessada no imóvel – podemos crer que um número menor de imóveis ficará parado devido à reprovação de crédito.
 
Ao mesmo tempo, começam a surgir parcerias com incorporadoras que enxergam no modelo iBuyer uma oportunidade de facilitar que seus clientes façam um upgrade nos imóveis, vendendo seu imóvel usado para adquirir um novo da mesma incorporadora.
 
A jornada de compra e venda de imóveis no Brasil – que é atualmente estimada atualmente de 468 dias – deve trazer uma redução extrema, podendo chegar a uma eficiência de até dez vezes esse tempo.
 
Apesar da popularidade do modelo iBuyer entre consumidores e investidores em todo o mundo, é um negócio operacionalmente complexo para administrar. As barreiras aos fatores de entrada e de sucesso são numerosas, como previsibilidade de preços, liquidez, gerenciamento de estoque, acesso e custo de capital, assim como sua eficiência operacional.
 

As empresas pioneiras no segmento de iBuyer no Brasil são Loft, Grupo Zap e KeyCash. Todas possuem metodologias distintas e começam a desbravar o mercado nacional com muito profissionalismo. Provavelmente veremos nas próximas décadas um mercado nacional muito mais preparado e com o modelo validado e em crescimento exponencial. Como em todos os setores, ao final são sempre os clientes que decidem quais empresas são bem-sucedidas. Vamos acompanhar!
 

*Robinson Silva é líder de Mercado Imobiliário do GRI Club para o Brasil

 

Brazil GRI 2019

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