Alternativas de financiamiento en Perú durante tiempos de incertidumbre

Panorama del Mercado

El 62 por ciento de los líderes presentes en la discusión opina que los bancos e instituciones financieras no han sido flexibles en la creación de alternativas para el acceso al financiamiento durante la crisis sanitaria. El 42 por ciento de los participantes estiman que el sector inmobiliario peruano se recuperará en la primera mitad de 2021, mientras que el 39 por ciento ve una recuperación hasta la segunda mitad de 2021. 

Esta pandemia, como todo tiempo de crisis, presentará oportunidades para encontrar nuevos activos. Según los miembros, en el mercado hay mejores precios para quienes buscan desarrollar. Para proyectos de vivienda para la renta, los líderes perciben que la manera en calificar y evaluar para un crédito bancario es más estricta que antes y a mediano plazo, se verán más clientes que no pasen estas calificaciones. 

Debido a que varias empresas se están estresando y tienen activos interesantes para los jugadores grandes, se espera que en la segunda mitad de 2020 se vea un buyers market. Será un momento de toma de decisiones y los compradores serán quienes tomen el mando en las transacciones. Es importante buscar activos resilientes y, quizás por un tiempo, alejarse de los centros comerciales y los hoteles. Los participantes estiman que se vendrán buenas épocas para el mercado de rentas comerciales. 

Financiación en tiempos de Incertidumbre en Perú

En estos tiempos, los bancos muestran una postura cautelosa frente a sus clientes. Han sido meses difíciles y las instituciones financieras han estado revisando exhaustivamente cada proyecto con el fin de mantener las estructuras lo más sólidas posible. Previo a la pandemia, tenían planes para implementar productos más flexibles, sin embargo estos cambios fueron congelados. Algunos cortaron los complementos escalonados, mientras que otros mantuvieron los niveles de financiación. Esto significa que se cortaron las facilidades de pre-venta.

Los bancos tienen intenciones de seguir apoyando proyectos, pero en tiempos complicados lo hacen con mayores exigencias. Si el proyecto es atractivo, la institución financiera no dudará en acompañarlo. El financiamiento de suelo es algo que se debe de ver de manera cautelosa. 

Ya que las notarías estuvieron cerradas durante cuarentena, algunos líderes que venden productos 100 por ciento hipotecarios experimentaron una disminución de ventas. Sin embargo, los bancos han podido facilitar varios trámites con firmas digitales y otras herramientas. Aunque la venta de vivienda ha disminuido, es una necesidad y si tiene el precio justo, se seguirá vendiendo. 

Para complementar, los desarrolladores están acudiendo al crédito puente. Créditos puente son complementarios al financiamiento hipotecario, no son excluyentes y no traslapan con garantías que tiene el hipotecario. Es una buena alternativa para desarrolladores ya que adiciona al financiamiento bancario. Se ha sentido gran interés y demanda por explorar esta alternativa. Por más que en estos tiempos ha sido un desafío concretar emisiones ya que se necesitan trámites en notarías y registros públicos, se ha avanzado para que se concreten apenas se levanten las restricciones. 

Por el lado de equity, y aunque parezca contradictorio, se está viendo bastante demanda. Los jugadores están reconociendo los beneficios de estar en un mercado centralizado, donde hay negociaciones continuas. Los inversionistas están buscando opciones en el mercado secundario y en las Fibras. Los desarrolladores también buscan generar nuevas emisiones ya que representa otra alternativa de financiamiento, y mas con este escenario de tasas bajas. Los inversionistas seguirán buscando tasas por arriba de 4-5 por ciento. Sin embargo, aún deben hacerse análisis generales, pues se trata de un mercado relativamente nuevo para empresas que busquen cotizar en la bolsa por primera vez. 

Los Desafíos del Desarrollador 

El gran desafío está vinculado a la liquidez. Abril ha sido el mes más duro, pero las empresas tendrán que resistir. Aún es incierto el impacto real en la construcción, afectado en primer lugar por las 10 semanas de paralización total y luego por posibles altas en el precio de la construcción, estimándose entre un 2 y 8 por ciento, dependiendo de la fase en que se encuentre cada proyecto. Un riesgo de esta crisis es alcanzar mayores niveles de informalidad, lo cual impactaría de forma negativa al sector de vivienda.

Es fundamental adaptarse a la crisis y reinventarse, sólo los mejores van a subsistir. Los desarrolladores deben cambiar el chip y una de las tendencias podría enfocarse en el alquiler de vivienda. Con más de 70 por ciento de la economía peruana trabajando en la informalidad, tal vez la renta sea la mejor salida. Para esto, es fundamental coordinar acciones y planes conjuntos con los bancos para cambiar modelos de financiamiento que favorezcan la vivienda en renta y también considerar mercados que no se están satisfaciendo como el de adulto mayores y estudiantes. Actualmente, los bancos están buscando opciones para financiar este tipo de activos, pero la pandemia ha causado que el proceso sea más lento. Frente a esto, otros desarrolladores opinan que parte de la población siempre estará interesada en tener vivienda propia, por lo que no dejará de haber mercado tanto para alquiler como para venta.