Altana é nova incorporadora a aderir ao peer-to-peer lending

 A Construtora Altana é a mais nova incorporadora brasileira a aderir ao modelo peer-to-peer lending a fim de levantar recursos tanto para o negócio como um todo como para empreendimentos específicos. A primeira captação, corporativa e lastreada em estoque, se inicia na próxima segunda-feira, 14 de outubro. Na sequência – a começar em uma ou duas semanas –, está programada uma segunda rodada, focada no La Vista Lapa, residencial a ser lançado no primeiro semestre de 2020 em São Paulo. A expectativa é atrair cerca de R$ 6 milhões, somando ambas as operações.   

O peer-to-peer lending, ou simplesmente P2P, vem ganhando espaço no mercado imobiliário brasileiro ao conectar diretamente investidores e incorporadoras. Trata-se da conhecida estratégia do empréstimo entre indivíduos, porém repaginada em tempos de economia compartilhada e facilitada pelo advento das plataformas digitais – e, claro, impulsionada por investidores ávidos por melhores rendimentos frente a um cenário de Selic baixa e em vias de novas quedas. No caso da Altana, a parceira escolhida para desbravar esse novo caminho foi a Cap Rate, que já fez o mesmo tipo de trabalho para a Vitacon. 

"Esta primeira captação, corporativa, é de curto prazo, para repagamento em 12 meses, e oferece juros menores. Já a segunda, para repagamento em 30 meses, por ser mais longa, terá taxas um pouco maiores", diz Frederico Azevedo, diretor-presidente da Altana. 

Os aportes dos investidores serão viabilizados a partir de uma página na internet desenvolvida pela Cap Rate exclusivamente para a Altana. O investidor se cadastra, define o valor que está disposto a desembolsar, realiza e confirma a transferência. Após a conclusão da captação, é emitido um título relativo ao investimento (um certificado de depósito bancário – CDB – atrelado à operação) e, ao final do prazo, o investidor recebe de volta o principal acrescido dos juros combinados (pré-fixados). O investidor pode optar por valores a partir de R$ 1 mil e, no caso da primeira captação, a taxa de juros estipulada é de 12,1%.

Tendência de financiamento ao setor imobiliário para o médio prazo

Frederico Azevedo vê no uso do P2P uma tendência forte de financiamento ao setor de real estate para o médio prazo, e o considera mais adequado a esse mercado do que o crowdfunding. O crowdfunding, regulado pela Comissão de Valores Mobiliários (ICVM 588), prevê limite de faturamento da companhia tomadora na casa de R$ 10 milhões anuais e também que cada oferta pode levantar no máximo R$ 5 milhões. Já o P2P, regulamentado pelo Banco Central (resolução 4.656/18 do Conselho Monetário Nacional), não apresenta essas restrições – apenas determina que cada investidor empreste até R$ 15 mil a um mesmo devedor, exceção feita a investidores qualificados –, o que favorece sua adoção por incorporadoras.

"Acredito que o P2P lending seja o futuro porque é muito difícil encontrar uma incorporadora com faturamento inferior a R$ 10 milhões ao ano, que é o limite para uma startup. A Altana nem poderia fazer crowdfunding. Já o P2P é uma solução interessante. Em vez ir ir ao banco, pegar um empréstimo e pagar juros mais altos, já nos conectamos diretamente com as pessoas. Elas ganham mais do que colocando dinheiro no banco e nós pagamos menos. Todos se beneficiam", analisa ele.

O diretor-presidente da Altana também compreende como vantagem ao investidor o fato de o retorno no peer-to-peer lending ser preestabelecido. "Quando se faz a captação via crowdfunding, por lei, não se pode prometer um rendimento. Por outro lado, no P2P lending, com a remuneração fixada, independentemente do resultado do projeto e do prazo de pagamento, está tudo amarrado. É uma operação que traz muito menos riscos ao investidor."

Pipeline de projetos e novas captações

Fachada do La Vista Lapa | Crédito: Divulgação

O La Vista Lapa, objeto da segunda captação P2P da Altana, será um empreendimento residencial de 222 unidades compactas – estúdios e apartamentos de dois dormitórios – lançado em parceria com a Floor Incorporadora. "Bem localizado, a 100 passos do metrô, terá viés de mobilidade, bicicletário, lavanderia coletiva e rooftop com lazer e vista definitiva para a Serra da Cantareira", informa Azevedo. 

Para os próximos nove meses, há outros dois projetos no pipeline, um em Itapecerica da Serra (Grande São Paulo), com 368 unidades, e outro em Sumaré (interior paulista), com 508 unidades. Para ambos, que serão 100% da Altana, a companhia estuda fazer novas captações de funding. Esses dois e o empreendimento da Lapa devem corresponder a um valor geral de vendas (VGV) de R$ 220 milhões. 

Azevedo adianta que, para o segundo semestre de 2020, a Altana tem previsão de mais dois lançamentos com a Floor Incorporadora. "Estamos desenvolvendo um pipeline de projetos semelhantes [ao La Vista Lapa] em São Paulo, todos próximos a estações de metrô e com foco em mobilidade urbana", diz.

A Altana, desde 2009, mantinha parceria com a Paladin Realty Partners. "Já concluímos 100% dos empreendimentos e continuamos administrando a venda dos [imóveis] remanescentes, mas não pretendemos fazer novos lançamentos com a Paladin. Agora, queremos um voo solo", informa Azevedo.