Fabio Carvalho, managing partner da Alianza Investimentos Imobiliários
Crédito: GRI Club/ Flavio Guarnieri
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Alianza vê convergência futura entre FIIs listados e CVM 476

Veremos mais alavancagem e foco em desenvolvimento entre fundos imobiliários listados em bolsa, diz sócio da gestora.
4 MIN READSeptember 10, 2019
 Nos próximos anos, deve haver uma forte convergência entre os fundos de investimento imobiliário (FIIs) listados em bolsa – hoje majoritariamente de renda e focados em pessoa física – e os regidos pela instrução da Comissão de Valores Imobiliários (CVM) nº 476, cuja oferta pública é feita para um número limitado de investidores, classificados como profissionais. Nesse novo cenário, começaremos a ver alavancagem dos fundos listados em bolsa e também um maior foco deles em desenvolvimento imobiliário. Quem diz é Fabio Carvalho, managing partner da Alianza Investimentos Imobiliários.

Durante sua participação no
Fórum GRI de Fundos Imobiliários 2019, ele concedeu a seguinte entrevista ao GRI Hub: 



Estamos vivendo um momento bastante favorável aos fundos de investimento imobiliário. Como você enxerga esse horizonte e o que nota de maiores oportunidades e desafios?
O momento é muito favorável, muito especial. Vejo uma convergência de aspectos [positivos]. Temos um ambiente com as taxas de juros mais baixas que já vimos na história do País, e potencialmente por um tempo longo. Isso está fazendo os investidores procurarem opções, e o fundo imobiliário é uma alternativa espetacular por combinar liquidez, um benefício tributário valioso e diversificação do portfólio, e por dar acesso para pessoas físicas a investimentos imobiliários que não podiam alcançar antes, por uma questão de tamanho do investimento e valor dos ativos. Tudo isso está gerando uma fase de novas ofertas, novas gestoras, novos fundos. O mercado está vivendo realmente uma era de ouro dos fundos.

Em termos de riscos pela frente, a questão a tributação de rendimentos dos FIIs é algo realmente possível de ocorrer ou você considera pouco provável?
É difícil prever, já que nosso país tem uma situação fiscal complicada. O grande desafio do Brasil é o orçamento do governo em várias esferas, e o assunto tributação está sempre presente. Provavelmente, [a tributação dos FIIs] não acontecerá. Entendo que a tributação desse tipo de veículo teria impactos negativos numa indústria que quer se desenvolver e é importante para o País; além disso, resultaria em benefício fiscal pequeno. Existem outras iniciativas mais importantes – como privatização e as reformas tributária e da Previdência – para as quais o governo está olhando. Talvez se possa iniciar uma mudança [nesse aspecto de tributação] em papéis mais curtos, como LCIs [Letras de Crédito Imobiliário] e LCAs [Letras de Crédito do Agronegócio]. Mesmo assim, esse tipo de movimento não me parece prioridade do governo atual. Acho muito improvável; porém, não dá para saber [com certeza]. 

Como analisa o atual período de transição para as novas regras definidas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) que proíbem investimentos diretos de
fundos de pensão em ativos imobiliários? Quando vamos observar, efetivamente, uma presença maior desse tipo de investidor nos FIIs?
Já estamos vendo. Sei de pelo menos quatro ou cinco dos grandes [fundos de pensão] que começaram a comprar
FIIs na bolsa, participar de ofertas, de follow-ons, já fases iniciais de fundos, ajudando até a ancorar partes relevantes das alocações de ofertas iniciais. Isso é um movimento do ano passado pra cá, mas que está acontecendo, começando pelos fundos maiores, mais sofisticados, que costumam mesmo ser os líderes. Eles também estão se mexendo para desinvestir os imóveis que possuíam [em investimento] direto e, no momento em que o fazem, dispõem daquele capital disponível e vão para uma estratégia de comprar FIIs, que antes não tinham. Nós mesmos [na Alianza] já tivemos fundos de pensão grandes na nossa última oferta de cotas de FIIs, algo que não havia anteriormente.

O que a Alianza tem previsto em termos de lançamentos e follow-ons de FIIs neste segundo semestre de 2019 e para 2020?
Temos bastante novidade pela frente, desde fundo novo, tema sobre o qual não posso dar muito detalhe, e, para nosso fundo atual, a ideia é fazer uma terceira oferta em breve, a terceira. Deve haver novidades boas pela frente. Nossa estratégia prevê ter poucos fundos de um tamanho grande e portfólio diversificado. 

Você acredita que vá haver aumento dos fundos imobiliários dedicados a desenvolvimento, ainda raros?
Creio que sim. Uma teoria forte que temos é de que, nos próximos anos, haverá uma convergência entre os fundos imobiliários listados em bolsa – que são prioritariamente de renda e focados em pessoa física – e os [regidos pela instrução CVM nº] 476, no ambiente privado, dos family offices e fundos institucionais. Eles foram muito separados por muito tempo, e só se desenvolvia e se usava alavancagem, estruturas mais sofisticadas, para os fundos 476. Creio que vamos começar a ver alavancagem dos fundos listados em bolsa e também mais desenvolvimento. Essa mudança deve se dar seja pela chegada dos [investidores] mais institucionais aos fundos listados em bolsa, seja porque o investidor pessoa física está se sofisticando e entendendo outras estratégias. Parece-me que essa convergência é muito saudável. 

Como classifica a experiência de participar do Fórum GRI de Fundos Imobiliários 2019?
Ótima. Estou muito impressionado com a quantidade de gente, com o interesse e a sofisticação das perguntas [do público]. A indústria [de FIIs] está se desenvolvendo num ritmo muito rápido e tem sido muito bom acompanhar e participar disso. Há dois anos, era impensável um evento com essa quantidade de pessoas, mais de 1000. É algo realmente muito interessante de se ver.


Brazil GRI 2019

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