Além de Furnas: carteira imobiliária do BNDES avança a passos largos

Nova dentro do banco de fomento, mas já parte da reconhecida fábrica de projetos, a área imobiliária do BNDES tem sido bastante procurada por prefeituras, governos estaduais e companhias estatais para auxiliar na estruturação da venda ou privatização de ativos. 

O primeiro caso concretizado é de parte da ex-sede de Furnas, no Rio de Janeiro, arrematada pela Cyrela por R$ 75,4 milhões, em leilão realizado no mês passado. 

Segundo Osmar Lima, head de Real Estate do BNDES, o imóvel recém-leiloado faz parte de um projeto maior com a subsidiária da Eletrobras, envolvendo uma carteira com cerca de 250 ativos da companhia. “Identificamos que este terreno e um galpão, também situado em Botafogo, eram mais líquidos e poderiam ser vendidos primeiro”, diz o executivo.

De acordo com o gerente do Departamento de Estruturação de Projetos Imobiliários do banco, Antonio Gomes, a área do terreno leiloado tem cerca de 9 mil metros quadrados e requer algumas demolições e ajustes na matrícula para viabilizar uma incorporação imobiliária. 

“No restante do quarteirão, as torres da parte não alienada pertencem ao fundo de previdência Real Grandeza, e desde o início não foram envolvidas no projeto”, completa o executivo.


Parte da ex-sede de Furnas foi arrematada pela Cyrela. Foto: Divulgação/BNDES

O galpão mencionado anteriormente também foi objeto de leilão, mas não recebeu propostas. Agora que a Eletrobras foi privatizada, afirma Osmar Lima, haverá mais flexibilidade para alienar o imóvel, o que pode ocorrer de várias maneiras, incluindo uma permuta, algo bastante comum no mercado imobiliário.



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Ainda sobre Furnas, Osmar Lima destaca o sucesso da estruturação diante de um cenário desafiador para aquisições no setor. “O momento não é simples, com os juros e os custos da construção bem altos, mas fomos felizes ao levar uma posição realista para Furnas, que entendeu a situação e ajustou as expectativas. Não é à toa que conseguimos atrair um dos principais players do mercado”. 

Destaca-se, ainda, o pagamento em dinheiro pela aquisição, que não é tão comum no setor: “Geralmente, as empresas fazem a compra por meio de permuta. Pode parecer pouco quando comparado aos projetos de infraestrutura, mas R$ 75 milhões são uma quantia relevante para o imobiliário”, ratifica.

Próximos leilões e projetos

Na carteira do BNDES, as próximas desestatizações previstas são das instalações do Cais Mauá, em Porto Alegre, e da Ceasaminas, em Contagem (veja mais informações aqui). “Estamos muito próximos de lançar o edital do Cais Mauá, após as interações com o Tribunal de Contas do Estado”, afirma Lima. O leilão está previsto para setembro, com assinatura do contrato até o final do ano. 

“No Rio Grande do Sul, depois que estruturamos o Cais Mauá, o governo nos mandatou para estruturar todo o portfólio do estado; começaremos por aproximadamente duzentos ativos, muito similar ao caso de Furnas. Vamos analisar esses imóveis e traçar estratégias do que fazer com eles”, diz o executivo.

O projeto da Ceasaminas está sob análise dos órgãos de controle - Tribunal de Contas da União e Controladoria-Geral da União - e terá o edital publicado após o término desta fase. Além da companhia, a privatização inclui um terreno greenfield com boa vocação para ativos logísticos. 

Saindo um pouco do imobiliário clássico, o BNDES também está estruturando a privatização da EMGEA, empresa gestora de ativos do governo federal. “Vamos vender duas carteiras de créditos estressados com lastro imobiliário que vieram da Caixa Econômica Federal”. A audiência pública foi realizada na última sexta-feira (5), e o projeto está sob análise do TCU. 

A alienação de ativos públicos será tema de discussão no Brazil GRI 2022. Garanta já o seu lugar e aproveite as condições especiais. 

No Rio de Janeiro, a UFRJ contratou o banco para substituir o antigo Canecão, tradicional casa de espetáculos da União cedida à universidade. “Estamos modelando uma concessão para um equipamento cultural na UFRJ; é um modelo inteligente porque, como contrapartida, o concessionário terá que fazer investimentos na estrutura da universidade”. A expectativa é que o leilão ocorra ainda em 2022. 

Em parceria com a Prefeitura do Rio, o BNDES lidera a criação de um masterplan para dar um futuro ao Centro da capital fluminense alavancado pelos ativos públicos da região. O banco também está auxiliando a Marinha na estruturação do novo museu marítimo, que será erguido na Praça XV. 



Em mais longo prazo, o BNDES tem dois ativos da Força Aérea Brasileira para conceder: um situado no Porto de Santos e outro no Rio de Janeiro, no entroncamento da Avenida Brasil com o acesso para a Linha Amarela. 

O banco ainda tem um projeto com o Ministério do Turismo, em parceria com o Iphan (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), inspirado em um modelo bem-sucedido de Portugal, que será batizado Revive Brasil, e consiste na concessão de ativos para a iniciativa privada, que poderá explorar apenas parte do bem, conservando o restante. 

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