A expectativa para o mercado de fundos de investimento imobiliário no Brasil

Em mais um eMeeting promovido pelo GRI Club, os principais executivos do mercado de fundos de investimento imobiliário brasileiro se reuniram para discutir as perspectivas e visões de futuro dos Fundos de Investimento Imobiliário no país.

A reunião online levantou pontos importantes, dentre eles a dificuldade de traçarmos um paralelo do momento atual com crises do passado. Como os gestores e reguladores do setor estão preparados para encarar os próximos meses? Quais são as expectativas em relação ao futuro dos FIIs? Quando veremos a retomada deste mercado? 

Essas e diversas outras questões foram discutidas em um e-meeting do GRI Club, com moderação do Prof. Arthur Vieira de Moraes, na manhã desta quarta-feira (15/04), que reuniu 100 dos maiores nomes do setor para compartilhar percepções e experiências. Confira abaixo os principais pontos discutidos:

Visão dos principais órgãos reguladores

Ficou claro para os principais órgãos reguladores que, no cenário atual,  é difícil se traçar um paralelo com crises do passado. Dessa vez, a crise, sem precedentes e de natureza peculiar, está afetando diferentes canais econômicos, entre eles o mercado de fundos. 

O mercado de FIIs, que iniciou o ano com boas expectativas, acabou sendo impactado negativamente e as negociações que vinham sendo realizadas, alcançando patamares nunca antes vistos com milhões em negócio por dia, foram interrompidas. A volatilidade dos preços e a diminuição dos negócios afetou muitas carteiras de investidores. 

Neste momento, cabe aos principais órgãos se concentrar para os próximos meses e priorizar aquilo que é de urgência, tentando administrar os problemas de forma diferente das tradicionais. Um dos pontos que mais foi afetado neste momento é a aproximação com mercado como um todo, que teve de ser interrompida pelo isolamento. No entanto, buscam-se alternativas para contornar tal situação para que o episódio atual não gere impactos sobre a regularização e funcionamento dos mercados. 

Mesmo que este momento tenha surpreendido muitos e sabendo que não é sempre que o setor está totalmente preparado para enfrentar uma crise e seus dilemas, os reguladores estão agindo com velocidade, razão e sendo razoáveis no atual cenário, aplicando certos dispositivos, alargando prazos e estudando a possibilidade de se adotar alternativas, como duas deliberações recentes feitas pela CVM, que visam flexibilizar a maioria dos prazos do mercado.

Neste momento, o melhor exercício financeiro para alguns é a busca pela preservação dos ativos e interesse dos investidores, questão-chave para os gestores e administradores de fundos preservarem seus ativos e carteira de clientes, e não sendo penalizados pela eventual não distribuição de rendimentos neste momento atípico do mercado. Mesmo assim, muitos ainda se questionam sobre a regulamentação vigente dos FIIs e os entraves que ela gera ou dificulta para a gestão em meio a crise. Veja abaixo mais detalhes de uma pesquisa feita com gestores e a percepção deles sobre a regulamentação dos FIIs:

Pergunta: Você acredita que a regulamentação vigente dos FIIs gera entraves ou dificulta a gestão em meio a crise?

Sim - 52,9%
Não - 47,1%

*Pesquisa realizada com 51 executivos sênior do mercado imobiliário no dia 15/04/2020.

A maioria dos executivos votou sim, mas nota-se que eles ficaram bem divididos em relação às implicações da atual regulamentação vigente dos FIIs e como ela pode gerar entraves ou dificultar a gestão em meio a crise. Neste momento, cabe aos órgãos reguladores agir com razoabilidade para superar este momento desafiador para o mercado, que tem gerado diferentes expectativas para os principais gestores de FIIs com o passar do meses. Veja como eles estão sentindo o momento atual:

Pergunta: Em relação às suas expectativas no início da crise, a cerca de um mês, hoje você está:

Mais otimista - 10,4%
Mais pessimista - 53,7%
Não mudei minhas expectativas - 35,8%

*Pesquisa realizada com 67 executivos sênior do mercado imobiliário no dia 15/04/2020.

A grande maioria ainda continua muito pessimista em relação ao futuro da crise. Para muitos, essa posição se manteve, já que ao longo das semanas o cenário não mudou muito. Mesmo assim, alguns estão mais otimistas e reforçam que a crise é passageira e em breve veremos o seu fim. Tal expectativa mais pessimista se reflete para os setores de hotéis e shoppings, os mais impactados até então. No entanto, excetuando esses setores, os principais executivos acreditam que outros ativos poderão ser prejudicados no médio prazo. Veja abaixo quais são os segmentos que podem ser mais afetados:

Pergunta: Excetuando os setores de Hotéis e Shoppings, qual segmento você acredita que será mais prejudicado no médio prazo?

Recebíveis Imobiliários - 39%
Lajes corporativas - 18%
Galpões industriais - 6%
Galpões logísticos - 0%
FOF - 8%
Residencial - 27%
Outros - 2%

*Pesquisa realizada com 62 executivos sênior do mercado imobiliário no dia 15/04/2020.

Com as renegociações aumentando, pedidos de deferimento e por ser um dos tipos de fundo mais negociados, acredita-se que o segmento de recebíveis imobiliários seja um dos mais afetados no médio prazo. Logo na sequência, vem o setor residencial, impactado negativamente com projetos parados e sem vendas. O setor também está preocupado com distratos, mas acredita-se que os próximos meses serão diferentes, com a retomada da demanda e vendas, sem contar algumas obras em cidades menores que continuam com ritmo mais lento. O setor de lajes corporativas, galpões industriais e logísticos parecem ser os menos afetados neste momento momento e não estão entre as maiores preocupações no médio prazo.

Diante deste cenário todo, em que muito se discute a retomada do mercado, encerramos a reunião com uma pergunta em relação ao próximo mês de maio e se os executivos acreditam ser viável a retomada de ofertas públicas de cotas de FIIs. Veja abaixo como foi a última pesquisa da reunião:

Pergunta - Você acredita ser viável a retomada de ofertas públicas de cotas de FII em maio/2020?

Sim, e com aderência de investidores pessoas físicas e institucionais - 13,8%
Sim, mas majoritariamente investidores pessoas físicas - 4,6%
Sim, mas majoritariamente com investidores Institucionais - 26,2%
Não. A retomada de ofertas públicas de cotas de FII levará mais tempo - 55,4%

*Pesquisa realizada no dia 15/04/2020.

Nota-se que para mais da metade dos executivos a retomada de oferta públicas de cotas de FII levará mais tempo e não retornarão em maio. Mesmo assim, os que acreditam em uma retomada dessas ofertas enxergam que elas virão de forma parcial, majoritariamente para investidores institucionais em um primeiro momento. Por fim, alguns acreditam que elas virão com aderência mútua para investidores pessoa física e institucionais ao mesmo tempo.

O debate contou com a moderação do Prof. Arthur Vieira de Moraes e dentre os participantes estiveram presentes Luiz Sedrani (ANBIMA), Marielle Santos (B3), Fernando Crestana (BTG Pactual), Augusto Martins (Credit Suisse Hedging-Griffo), Daniel Maeda (CVM), Eduardo Malheiros (Habitat Capital Partners), André Freitas (Hedge Investments), Carlos Martins (Kinea Investimentos), Vitor Bidetti (Integral Brei Real Estate), Brunno Bagnariolli (Mauá Capital), Daniel Caldeira (Mogno Capital), Rossano Nonino (Ourinvest), Regis Dall'Agnese (RB Capital Asset), Ricardo Almendra (RBR Asset Management), Thiago Figueiredo (Supernova Capital), Leandro Bousquet (Vinci Partners), Mario Okazuka (Votorantim Asset Management), Pedro Carraz (XP Asset Management), entre muitos outros.

A agenda do GRI Club Real Estate no Brasil 

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